每經記者  李麗  發自上海

        記者昨日從上海中原地產研究咨詢部獲悉，從近期寫字樓買賣及租賃市場綜合來看，上海寫字樓市場已處于比較明顯的復蘇階段。

        “商業地產的投資潛能正逐步浮出水面。目前，上海的住宅回報率僅為2%~3%，辦公樓平均回報率可達4.4%~4.5%，甚至更高。”業內人士紛紛對上海的寫字樓投資近景抱樂觀態度。

銷售：漲價依然賣得好

        記者從上海中原地產研究咨詢部獲得的信息顯示，從買賣市場來看，寫字樓的新增供應主要集中在上海次中心商務區。

        據報道，11月初，北上海首個5A甲級商務辦公特區祥騰財富廣場，在開盤2小時內勁銷60%，銷售額超過2億元。與此同時，位于徐家匯CBD和宜山路商務圈連線上的匯鑫國際也在近期開盤，打破了徐家匯地區5A寫字樓  “無房可售”的僵局。

        此外，普陀真如板塊的星河世紀城，和長風板塊的國浩長風城項目，分別推出了4.52萬平方米和5.02萬平方米的寫字樓；楊浦區的上海國際設計中心也推出了3.05萬平方米的盤源。

        記者了解到，10月份，楊浦區、普陀區的寫字樓分別銷售了3.65萬平方米和2.40萬平方米。南匯區的寫字樓成交總面積也達到了3.03萬平方米。

        中原地產研究咨詢部高級經理馬冀表示，大虹橋、大浦東的規劃對于相關板塊寫字樓市場的成交有較為明顯的促進作用。另外，新《保險法》在10月1日實施后，保險業的巨額資金被允許投資房產，市場普遍認為優質寫字樓是最合適的物業。

        購房者的熱情也促使項目價格出現上調。據悉，祥騰財富廣場項目年初預計的均價為1.8萬元/平方米~2萬元/平方米，到11月開盤時，均價已上漲到2.4萬~2.5萬元/平方米，漲幅近40%，銷售依然火爆。

租賃：降價空間在減少

        昨日記者從上海中原研究咨詢部獲悉，今年10月，上海甲級寫字樓空置率為11.1%，平穩下滑。而從10月供求總量與2008年至2009年寫字樓季度平均值相比，10月寫字樓整體均比較可觀，當月寫字樓銷售均價為16221元/平方米。

        馬冀表示，由于經濟的轉暖以及規劃政策利好較多，對于寫字樓后市普遍看多。第四季度無論是買賣抑或租賃總量都會出現較好的行情。由于明年春節在2月份，所以預計自2010年第二季度起，寫字樓租金將隨市場好轉而緩慢拉升。

        從租賃市場來看，2009年10月，上海甲級寫字樓日租金為7.67元/平方米。其中，日租金7元/平方米以下的甲級寫字樓抗跌性很強，主要原因在于隨著市場的向好，甲級寫字樓的降價空間日益減少。而日租金在4~5元/平方米的準甲級寫字樓最易受到客戶青睞，成交周期相對較短。

        馬冀表示，今年10月，上海甲級寫字樓空置率為11.1%，平穩下滑。其中南京西路商圈由于東海廣場的強勢招商吸引了不少客戶眼球。同時，大虹橋商務區概念的提出雖暫時未有實質性利好，但仍然對虹橋商圈寫字樓租賃的促成起了一定的催化作用。相對而言，徐家匯、人民廣場商圈在商務定位上后繼利好略微欠缺，成交率較為落后。



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