余豐慧

　　“五一”小長假期間，有部分開發商為試探市場對價格小幅松動，多個樓盤涌現搶購風潮。業內人士表示，目前各地房地產成交量都有所回升，市場處于最后的膠著狀態。

（《新京報》5月3日）

    “五一”小長假期間，中海地產、碧桂園等開發商打著降價促銷旗號推出樓盤，消息一出，便引發上千人排隊登記選房，開盤日現場遭遇千人搶房，場面火爆。據統計，4月底至5月初，上海、深圳、海南等地陸續開始了新一輪房展會，參展企業明顯較春季有所回暖。最新數據顯示，2011年4月，全國100個城市住宅平均價格為8773元/平方米，較上月上漲0.40%，其中77個城市房價環比上漲。從同比看，4月份一些城市還有不小漲幅，深圳、廣州、成都、武漢、重慶同比分別上漲8.75%、8.65%、8.52%、6.91%、6.60%。媒體得出結論，在史上最嚴厲的調控下，在各地限購令紛紛出臺的形勢下，近日全國多地區樓市開始呈現回暖勢頭，房價高昂的“牛頭”仍然難以按下。

    不過細細分析可知，雖然4月很多城市房價環比、同比還在上漲，但漲幅已經大幅縮小，環比縮到0.5%以內，同比上漲10%以上者已經不見蹤影。從國八條出臺到各地限購令、房價控制目標等措施相繼頒布，住房市場出現了交易量大幅萎縮、部分城市房價有所松動、投資投機得到一定遏制、自住型需求持幣觀望等現象。從房價上看也出現了拉鋸狀態，投資投機退出市場、自住型需求觀望不買，開發商卻死扛房價不降，這使得市場關于房價走勢的信息繁雜混亂，一會兒降了、一會兒又漲了，整個市場處于混沌迷茫狀態。但某種程度上這也說明，房價脫韁野馬般上漲的態勢已得到初步遏制，樓市調控取得初步效果。

    我們必須注意到，房企由于死扛房價不降，加之去年大肆天價拿地，已經出現庫存增加、負債上升、銷量下降、現金流緊缺、經營性資金匱乏的困境。據wind統計數據顯示，按證監會行業分類，剔除ST公司后，113家房企2011年一季度的營業總收入和凈利潤較去年同期出現雙雙下滑的情況。更需注意的是，房企的存貨和負債同比卻大幅增長——113家房企整體存貨達到9035億元，較去年同期的6444億元增長40.21%；總負債則突破萬億元大關，達10458億元，較去年同期的7403億元增長41.27%。存貨和負債是正相關的，存貨越多，負債上升越快。住房銷售不出去，高價拿地不能及時開發，必然回籠資金難，進而負債直線上升。在這種情況下，實力雄厚的房企可能扛得長一些，實力較弱的房企則扛不了多久。同時，越扛風險越大，經營越困難。

    目前房市拉鋸狀態正在考驗各方的智慧和耐力。如果開發商扛到最后，調控由于經濟下滑等原因松懈了，那么開發商將取得最后的勝利。但從目前情況看，調控再次走回頭路的可能性不大。“五一”期間溫家寶總理視察北京保障性住房建設工地時“三個堅定不移”放出的信號是誓將樓市調控進行到底，由此可以斷言，深圳等地“五一”期間樓市火爆場面并不是回暖，而只是回光返照而已。

    筆者再次提醒，聰明的開發商目前有兩條路子：一是積極降價促銷才能把握主動，從中海地產、碧桂園等房企稍微打折降價就能引來“搶房”的場面看，住房需求是巨大的，關鍵是價格太高，只要降價就能贏取市場；二是要積極投身到保障性住房建設中，這塊蛋糕并不小。同時，還需提醒投機者包括資本市場投資者以及商業銀行，一定要高度警惕房企高負債帶來的巨大風險。

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