每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 于垚峰 發(fā)自南昌    

每經(jīng)記者 于垚峰 發(fā)自南昌

隨著南昌圍繞贛江打造的一江兩岸格局成形，國內(nèi)大型地產(chǎn)商在南昌紛紛開發(fā)“城市綜合體”。

11月29日，在紅谷灘“地王”上建起的世茂廣場(chǎng)開業(yè)；預(yù)計(jì)2014年，總建筑面積達(dá)40萬平方米的綠地中央廣場(chǎng)也將開業(yè)。

“這些大型地產(chǎn)商，不再滿足于住宅建設(shè)，更傾向于大型商業(yè)綜合體，可以預(yù)見，未來南昌將迎來城市綜合體時(shí)代。”南昌一位資深地產(chǎn)專家認(rèn)為。

城市商貿(mào)綜合體建設(shè)的浪潮從南昌掀起，迅速向江西各地蔓延——贛州、九江、上饒、撫州，甚至城市商貿(mào)綜合體業(yè)態(tài)發(fā)起了向縣級(jí)城市的進(jìn)軍。目前，江西省累計(jì)開工建設(shè)城市商貿(mào)綜合體51個(gè)。

“綜合體做得好，有利于提升城市的形象，但如果沒有規(guī)劃，盲目發(fā)展，未來會(huì)出現(xiàn)高空置率的隱憂。”江西省社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)麻智輝表示。

“綜合體”遍地開花

11月29日，位于紅谷灘總建筑面積超10萬平方米的世茂廣場(chǎng)開業(yè)。這塊曾經(jīng)創(chuàng)下南昌“地王”價(jià)格的土地上，商業(yè)廣場(chǎng)先行一步開門納客，寫字樓、住宅亦在緊張施工中。

這是今年南昌市繼聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)之后開業(yè)的第二家商業(yè)綜合體。據(jù)南昌市商貿(mào)委負(fù)責(zé)人介紹，南昌目前已經(jīng)建成開業(yè)的城市綜合體有萬達(dá)廣場(chǎng)、聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)、世茂廣場(chǎng)等，而規(guī)劃在建的城市綜合體至少超過5家，分別是位于紅谷灘的綠地中央廣場(chǎng)、銅羅灣廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)B區(qū)、“南昌之星”，以及北京路上的恒茂夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)等。

與此同時(shí)，萬達(dá)集團(tuán)正在洽談，希望在南昌市中心及臨市中心地段取得40萬平方米以上的新地塊，建設(shè)萬達(dá)城市綜合體項(xiàng)目。香港恒隆地產(chǎn)有限公司計(jì)劃投資2億美元，建設(shè)南昌恒隆廣場(chǎng)項(xiàng)目。

南昌市商貿(mào)委上述負(fù)責(zé)人還介紹說，目前南昌正抓緊編制《南昌市2012~2020年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》，屆時(shí)將根據(jù)城市發(fā)展變化，對(duì)新老城區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行整體布局。

不僅僅是在南昌，城市商貿(mào)綜合體建設(shè)的浪潮已經(jīng)蔓延至江西全省各地。贛州、九江、上饒、宜春，甚至縣級(jí)城市都已經(jīng)建成或提出要建設(shè)城市綜合體。

江西省商務(wù)廳廳長(zhǎng)伍再謙曾在江西省商務(wù)工作會(huì)議上表示，“在抓好制造業(yè)招商的同時(shí)，爭(zhēng)取在引進(jìn)商貿(mào)、物流、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方面有新突破。南昌、九江、贛州等城市要爭(zhēng)取引進(jìn)一批投資額較大的城市綜合體、大型商貿(mào)、物流等項(xiàng)目。”

截至目前，江西省累計(jì)開工建設(shè)城市商貿(mào)綜合體51個(gè)，總投資達(dá)到1400億元，建筑總面積超過5000萬平方米。

開發(fā)商熱衷建設(shè)

12月5日，南昌市人民政府與綠地控股集團(tuán)簽訂的一攬子戰(zhàn)略合作項(xiàng)目，涵蓋了南昌市未來發(fā)展的重要方面，涉及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)城一體化發(fā)展、民生工程建設(shè)、城市面貌改善等領(lǐng)域。一周前，南昌市還與萬科簽署了 “南昌市棚戶區(qū)改造戰(zhàn)略合作協(xié)議”。

南昌上述地產(chǎn)專家認(rèn)為，地產(chǎn)商熱衷于商業(yè)綜合體建設(shè)，主要是因?yàn)樯啼伩梢砸砸粋€(gè)不菲的價(jià)格賣掉，快速回籠資金，投入到后續(xù)的建設(shè)之中，“因?yàn)橛猩虡I(yè)中心，配套的住宅又能借此賣出好價(jià)格。”

商業(yè)綜合體的建設(shè)，不僅僅是商家的需求，也符合了一些地方政府的意愿。南昌一家在建綜合體項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹說，與當(dāng)?shù)卣勴?xiàng)目合作時(shí)，最初只是單純想做住宅項(xiàng)目,“政府方面則希望我們做商住綜合項(xiàng)目，有了商業(yè)，可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐娜藲狻?rdquo;

未來或現(xiàn)高空置率隱憂

對(duì)于各地大量建設(shè)商業(yè)綜合體，麻智輝認(rèn)為，如果不加以控制，未來將出現(xiàn)高空置率的憂患。

事實(shí)上，南昌大量綜合體的出現(xiàn)，負(fù)面效應(yīng)已經(jīng)隱約可見。

在南昌紅谷灘，世茂廣場(chǎng)和聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)相距僅百余米，商業(yè)重疊率高。世茂廣場(chǎng)一位店家說，紅谷灘相對(duì)老城區(qū)來說，人本來就少，加之周邊又有類似的商業(yè)廣場(chǎng)，因此平常進(jìn)店的顧客很少，只有周末稍微多一點(diǎn)。

“預(yù)計(jì)中國未來會(huì)出現(xiàn)2500個(gè)城市綜合體，這是一個(gè)非常巨大的數(shù)字。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟說，“中國有289個(gè)地級(jí)市，這樣2500個(gè)綜合體平均算下來可能并不算多，但是存在著大量的錯(cuò)配。”

陳晟所指的“錯(cuò)配”，是指一個(gè)城市在城市大小、人口多少以及購買力強(qiáng)弱等因素影響下，與城市綜合體總體體量不相符合。“比如，有的縣、地級(jí)市沒有城市綜合體，但是有的地方綜合體卻大量空置。”

中國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化峰會(huì)發(fā)布的 《2013中國城市綜合體過熱預(yù)警報(bào)告》顯示，中國城市綜合體（購物中心）空置率在逐年提高。

這份報(bào)告顯示，2012年中國二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，而在一線城市，空置率從2011年的7.9%增加至8.4%。