每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

嚴格意義上說，萬科并不是第一家采用輕資產模式發展的房地產企業。早在2010年，綠城就希望以代建模式大幅提升市場份額，提高凈資產收益率（ROE）。此后，濱江地產、朗詩地產等一批品牌開發商紛紛推出了代建業務。

世聯地產華東區域總經理袁鴻昌說，房地產企業輕資產經營的根本目標就是為了提升公司的凈資產收益率。那些選擇輕資產經營的開發商，ROE沒有一家低于20%。美國鐵獅門以不到5%的資本投入，就可以獲得40%的項目收益。高額的回報率顯然讓開發商們垂涎。

轉型“輕資產”模式尋因

蘭德咨詢總裁宋延慶說，此前開發商嘗試重資產發展，卻很少有地產公司獲得成功。在這樣的背景下，開發商選擇輕資產方向運轉幾乎是理所應當的事。

根據宋延慶的說法，在2009、2010年還很多開發商試圖向香港的開發商學習，使用重資產的物業持有方式，以確保在住宅開發業務收縮后，仍然能通過投資物業獲得寶貴的現金流。但是，除了萬達、世茂等少數地產商，多數開發商的重資產化并沒有獲得成功。宋延慶曾計算過包括恒隆地產在內的諸多持有商業物業的“重資產”公司投資物業回報率，發現大部分都沒有超過3%。

因此，開發商向“輕資產”方向發展幾乎成為必然。

此前，諸多開發商便是采用高周轉的方式，提升資金的利用率，實現凈資產的年化高收益。但高周轉模式的一大缺點在于，企業為了持續發展，必須持續銷售和持續拿地，規模因此不斷擴大，也加重了對資金的依賴程度。一旦銀行的融資環境發生變化，開發商就有“斷供”的風險。

與此同時，房地產行業的開發利潤不斷走低。由于土地價格不斷上漲，以及房價受調控影響，過去幾年房地產行業平均利潤率一直在下降。據宋延慶統計，房地產行業的凈利潤率平均以每年一個百分點的速度下滑。

這使得房地產龍頭企業的凈資產收益率目前普遍不高，只有10%的公司年平均ROE值能達到20%。

睿信致成管理咨詢有限公司董事總經理薛迥文說，在目前環境下，通過向“輕資產”模式轉型，開發商還能獲得實際的收益。

兩種模式的比較

說到輕資產模式的發展，最為業界所熟悉的，無疑是綠城的代建模式。然而，對綠城來說，無論是代建業務還是電商業務，目前占集團總收入的比重并不高。

相比之下，業界人士更看好萬科“小股操盤”的盈利前景。袁鴻昌告訴《每日經濟新聞》記者，萬科“小股操盤”模式的盈利點遠多于代建。萬科不僅可以收取項目管理費，還可以參與項目利潤分成，獲取投資回報，凈資產收益率會遠超過代建模式，并有機會因房價上漲獲得超額利潤。

“房價上漲時，‘小股操盤’收益更高；房價下跌時，代建模式的收益更穩定些。”在比較代建和“小股操盤”的收益差異時，袁鴻昌這樣認為。

但是，“小股操盤”在業內的推廣，卻可能比不過代建模式。宋延慶說，相比于代建，“小股操盤”對內部的控制要求遠遠超過代建。這使得其他房企要想效仿萬科的 “小股操盤”，難度會很大。

另一方面，很多房企與萬科合作“小股操盤”的目的，是想從萬科那里學到東西。但萬科對核心的工藝、管理流程和技術嚴加保密，同行很難從萬科學到太多本事。這也大大影響了中小房企和萬科合作的意愿，影響了萬科這一開發模式的推廣速度。

不單如此，萬科的“小股操盤”，需要合作伙伴也使用萬科的供應鏈。而綠城的代建和電商對此均沒有強制性的要求。

變革成為行業風潮

“小股操盤”、“代建”、“建材電商”等，不過是開發商輕資產化的一種方向。今年2月份，綠城董事長宋衛平提出向“生活服務商”升級的想法，而在此之前，世茂的“云平臺”、花樣年的“彩生活”等社區服務業務已經在悄悄實踐。

與此同時，資產管理業務從去年開始也被屢屢提及，無論是龍湖的“金蘋果計劃”，還是嘉凱城的體驗式消費型城鎮商業資產管理，都成為開發商為業主提供服務的新平臺。除此之外，開發商還涉足地產基金的設計和管理等金融領域的業務。

宋延慶說，理論上這些業務都可以看作開發商輕資產轉型的一部分，但如果從行業變革的角度看，“輕資產化”僅是房地產開發“工業革命”的一個部分。

類似的變革還有很多，模式變革、業務變革、技術變革……這些不同領域的變革，正在構建房地產“工業革命”的全貌。