自住房扎堆入市

實際上，隨著今年自住型商品房的扎堆入市，已經對定位剛需的北京純商品房住宅產生了很大的沖擊。根據北京市住建委官方公開信息統計，從2013年11月29日第一個自住房項目開始申購以來，截至目前，自住房項目入市量已達11個，合計供應住宅套數約為1.8萬套，合計供應面約為160萬平方米。

而對于1.8萬套的供應量，中原地產首席分析師張大偉則表示，這個供應量相當于北京近一個季度的商品房住宅成交量，對市場的影響非常大。

中指院的報告也認為，由于自住型商品房價格具有明顯優勢，其大量入市短期內必將增強剛性需求的觀望情緒。今年以來，北京住宅成交量受購房者觀望情緒影響下滑明顯，出清周期達到15個月的歷史高位，短期內全市房價或存下行壓力。

同時，自住型商品房的分布也導致了北京同城市場表現分化，五環外或將呈現量升價跌局面。分區域來看，2013年9月份至今，北京市累計成交的43宗含自住型商品房地塊中有40宗地塊分布在五環以外，由于未來入市項目較多且價格具有明顯優勢，短期供應結構的變化將對區域均價形成明顯的下拉作用，五環外市場或將呈現量升價跌。而對五環內而言，由于區域內土地供應稀缺且自住型商品房項目較少，購房者觀望周期相對較短，成交量或將率先企穩回升。北京市房地產市場將呈現同城分化局面。

此外，對于近期信貸政策的微調，業內人士也普遍認為難以真正影響到房地產市場。

張大偉表示，“對于市場來說，除非大幅度降準，或者央行[微博]單獨設立針對房地產首套房貸款的非盈利性機構，否則目前房地產貸款難的趨勢仍將持續。同時，部分銀行響應央行的措施，很可能是把房貸從基準利率上浮回歸到基準利潤的水平，或者提高審批放款的效率，但對市場來說，影響微乎其微”。

二手房量價齊跌

相比于新建住宅，北京二手房市場的表現則更加慘淡，成交量和成交均價也是雙雙下滑。在國家統計局日前公布的5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況中，北京二手房價格在5月份出現了較大幅度的下滑，跌幅位列70個大中城市之首。

而根據中原地產研究部統計數據顯示，截至6月26日，北京上半年二手房合計簽約43515套，預計上半年簽約總量為4.4萬套，同比環比均明顯下調。而這一成交量也是北京有網簽記錄以來的最低值。

據悉，北京二手房上半年的平均價格相比2013年4季度已經下調超過5%，疊加稅費、中介費等，2014年上半年購入二手房的業主幾乎全部被套，同時，有業內人士預計，年內北京的二手房還將有10%-15%的價格下調空間。

張大偉表示，樓市在信貸收緊影響下，上漲開始乏力，特別是受到貸款影響最大的二手房，價格開始陰跌，成交量持續下滑。2013年，北京二手房價格的漲幅超過了受到限價影響的新建住宅，但隨著近期信貸政策的收緊，和自住房導致的觀望情緒。二手房價格已經連續6個月陰跌。

有數據也顯示，北京二手房成交均價正在加速下調，6月份的成交均價為2.92萬元/平方米，相比5月的均價3.02萬元/平方米，下調幅度達到了3.3%。

“目前看，二手房掛牌房源的價格已經出現了全面下調。雖然房主心里的預期價格已經出現明顯下調，但購房者的觀望情緒則繼續加強。預計未來二手房均價下滑的趨勢還將繼續。”張大偉認為。

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