每經編輯｜每經記者 楊羚強、盧曦、杜冉樂、王杰發自上海、成都、北京    

每經記者 楊羚強、盧曦、杜冉樂、王杰發自上海、成都、北京

正如每一枚硬幣都有兩面，眾所周知的是，互聯網正在“顛覆”房地產商業模式，不被廣泛關注的另一面是，房地產也在顛覆互聯網的商業模式。相比互聯網，社區的物理位置更為貼近，也使得它更容易成為人們購買商品和服務的新平臺。

社區資源從雞肋變成金礦的過程中，開發商的商業價值被重新發現。那些擁有幾千上萬戶業主的超大規模樓盤，那些現有業主戶數超過數十萬的大型地產商，如今正在成為電商最看重的新資源。

今年初，萬科總裁郁亮拋出了“互聯網會不會顛覆房地產”的命題，引起了各方的關注。雖然他說房子就是房子，人不可能住到互聯網上，但傳統的房地產生產、銷售模式，卻隨著這個命題的推出，而慢慢成為變革的主流思路。

世茂集團副總裁蔡雪梅在去年末提出一個新的商業模式：借用服務社區的互聯網服務平臺，先收集客戶的需求，再投資拿地開發房地產，借以降低開發投資的風險，讓參與投資的各方資本能獲得穩定的收益，進而可以使用到更便宜的錢，創造更高的投資收益率。

這個大膽設想，很快激起了業內熱烈的反應。蘭德咨詢總裁宋延慶說，很多企業現在都開始熱衷于大數據的研究，希望能在了解基本需求信息的情況下，再拿地開發。盡管目前還沒有企業發展出成熟的模式，但是更精確地研究客戶需求，幾乎成為開發商面對市場滯銷下的共同選擇。

“大數據”理念還融入萬科的住宅項目層面，位于杭州的住宅項目“未來城”不僅通過數據分析為年輕人“量身訂制”了許多特定功能，萬科更嘗試讓業主、客戶通過“眾籌”形式參與到社區配套的設計和運營上。

盡管目前“大數據”應用仍在起步階段，但可以預見的是，對于坐擁60萬戶海量業主的萬科而言，一旦掌握了充足的用戶數據，通過細化分析挖掘尚未滿足的客戶需求，對于萬科向城市配套轉型具備深刻的戰略意義。

類似融綠、華夏幸?；鶚I這樣，能夠在買地投資前，對房地產市場的大量潛在需求有充分梳理和挖掘的開發商因此受益。

在萬科和百度合作的新聞發布會召開后短短一個月，首家基于社區平臺的電商——彩生活成功上市，市值甚至已經高過其母公司花樣年。它所倡導的B2F（family）模式，被認為比目前以淘寶為代表的電商更能貼近消費者。

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◎藍光“生活家”

品牌進入小區的必經渠道

目前耕耘社區電商的房地產公司中，除了花樣年的彩生活外，還有藍光地產的“生活家”。

今年4月，藍光地產首創“生活家系統”商業模式，先后亮相北京和成都，對外宣布公司品牌戰略，劍指千億元銷售目標。

2個月后，“生活家系統”首個試點項目COCO開放實體樣板體驗區，涵蓋了健康中心、文化活動中心、親子活動中心、業主服務中心等，功能一應俱全。

業內人士認為，未來藍光的業主從入駐開始，無論是裝修保潔，還是兒童托管，所有物業增值服務均可在小區內一站式享受，提高藍光地產的客戶黏性和品牌形象。

從今年上半年的表現來看，在克爾瑞研究中心發布的報告中，藍光地產取得銷售金額90.5億元，名列TOP50強第36位；實現銷售面積110.9萬平方米，名列TOP50強第24位。

更為關鍵的是，藍光地產還在積極籌備借殼上市。今年6月初，迪康藥業重組預案獲得股東會高票通過。業內認為，這將有利于藍光地產拓寬其融資渠道，提升整體競爭實力。

◎融創綠城

靠大數據研究拿地

很多人驚嘆，融創綠城能在成立僅兩年多時間里，就在上海市場大展拳腳，但很少有人知道其背后的原因是融綠擁有幫助其精準拿地的大數據研究和分析團隊。

融創綠城對市場的判斷和投資決策都是基于大量的針對性數據分析。融綠應用的數據庫比較多元，其中包括公司自己開發項目的積累，包含銷售數據、客戶需求特征等；其次是外部購買，數據來自重點城市、特定區域和全國范圍；購買的對象包括研究類公司、金融和宏觀經濟數據、外資商用物業顧問公司等。其中最主流的數據提供方包括代理公司、顧問機構、二手經紀公司，融綠與他們長期合作。

融綠所獲取的數據既有宏觀金融數據，也有房產成交價格、成交面積等市場數據，但重要的數據，主要由融綠的銷售團隊獲取。800名銷售人員常年為融綠的數據團隊提供一線客戶數據。他們在這些數據的基礎上，會進一步對客戶和各分公司最熟悉當地的資深專家深入訪談，獲取更為詳細的數據，最終做出決策。融綠從拿地到開發再到銷售的全過程，都會使用到這些數據。

為了更好地利用這些數據，融綠在公司內部成立了一個10人以上的大數據專門團隊，成員各有分工和側重點。這些人員的專業背景各不相同，包括市場研究、營銷、產品設計、統計、經濟學和投資學專業人員。這支團隊在融綠平臺專門做投資發展、市場研究、發展研究和項目定位研究等。

◎寶龍地產

線下截流電商客流

在過去數年間，實體商業備受電商的沖擊。但是，實體商業反過來有沒有可能成功阻擊電商？

寶龍發明了一種全新的商業模式，讓實體商業在產品價格接近的情況下，更有可能從電商截流。

寶龍商業集團電商中心總經理吳弼川說，他們已進入了福州寶龍商業廣場輻射范圍內的所有生活小區，不僅可以通過小區向業主推廣寶龍地產的電商APP，還能夠利用小區的物業輔助商品的中轉物流，迅速向消費者運送商品。

由于這種模式大大增加了業主消費的便利性，被認為很有可能從淘寶、京東等電商那里截流部分客戶資源，最終讓實體商業有機會在小區內打敗電商。

根據吳弼川的介紹，寶龍地產對電商的探索是從去年11月份開始的，并在福州試點運營。當時，他們在寶龍廣場輻射5公里范圍內的所有小區都進行了推廣，頭三個月就取得了不錯的效果。

通過寶龍地產的APP，小區業主能夠實現和上百家商戶進行對話，了解不同商家的特點，完成預約等服務。寶龍地產能對這些業主的偏好和生活習慣有所了解，在此基礎上向業主推薦更符合他們需要的商品。基于對業主生活需求的了解，寶龍地產曾經推出過一款肯德基加啤酒的餐飲組合，發現這個組合比單獨賣肯德基或者單獨賣啤酒的售價要高。

◎嘉凱城

現實版的大眾點評網

說起餐飲的電商，很多人都會想到大眾點評網。在長三角一帶的新城鎮，嘉凱城開發的城市客廳平臺，可以看作是一個現實版的大眾點評網。它容納了一個城鎮需要的所有商業資源，最大限度滿足了整個城鎮居民的購買需要。

城鎮商業戰略是嘉凱城順應國家新型城鎮化戰略推出的，其定位首先面向長三角經濟強鎮居民，以一站式城鎮會客廳的綜合業態提供包含傳統零售、餐飲、社交娛樂、O2O零售業態、綜合市政服務、公共特色空間在內的消費與生活服務平臺，全面滿足城鎮居民的經濟、文化、社交娛樂全方位需求，其核心產品為城市客廳。

嘉凱城認為，城市客廳是為城鎮居民能就地享受城市生活提供一個服務平臺。嘉凱城在這個過程中就是提供平臺，整合資源，做好運營與管理。城市客廳不是簡單地做城鎮商業，一是為了讓城鎮居民更便捷地享受一二線城市生活提供平臺，二是幫助當地政府提升公共服務水平，讓當地居民能享受更好的綜合市政服務提供平臺，三是幫助品牌商家線上線下銷售商業和資源整合提供一個平臺。

◎協信集團

借O2O掌握潛在消費者數據

今年3月底，協信集團CEO劉愛明曾談到，專做住宅地產或者商業地產、產業地產，其實是專業化戰略中的單角化戰術，而住宅、商業、產業地產都做，才是真正意義上的、非單角化的房地產專業化戰略。

這兩年來，協信集團之所以厚積薄發，按照劉愛明的話講，公司打通了住宅、商業中心、寫字樓、創業產業等各種地產環節的七經八脈，形成真正意義上的、非單角化的房地產專業化戰略。

在商業地產，協信集團一直比較篤定，尤其是公司曾不惜高薪挖到恒隆集團商業運作高手王裕強。今年6月，現任協信集團高級副總裁王裕強在談到購物中心O2O時指出，購物中心必須注重新技術的運用，尤其是O2O大數據的收集、分析和應用，從而豐富和提升營銷手段，吸引更多消費者。

◎世茂云平臺

購買一流服務的主渠道

最好的教育、最一流的醫療服務、最優秀的藝術培訓……這些通過淘寶、京東等普通電商不可能買到的服務，卻能通過世茂的云平臺獲得。這使得世茂的云平臺具有兩大特色：一方面將成為高端奢侈品和頂級服務的銷售平臺之一；另一方面，又能憑借獨特的資源優勢，提升房屋的銷售能力。

2013年6月，世茂創見性地提出以大數據應用為基礎的“云服務”概念，打造教育、健康、商旅、定制、消費五個云服務平臺。目前，這一概念以上海世茂佘山里“健康云”體驗中心為代表，已經在上海、南京、成都、南昌、武漢等多個城市陸續落地。

在經過近半年的實踐之后，以“生活的可能——2013世茂生活藝術展”的舉辦為標志性事件，世茂再度將云服務理念在全行業率先 “進化”為生活方式服務商模式。

為了不斷為云平臺嫁接新的服務資源，世茂成立了一個新的部門——戰略資源部，來整合各類資源。

世茂集團副總裁蔡雪梅說，未來的商業模式一定是顛覆性地把原來固有的行業之間的資源壁壘全部廢除和打碎，打碎的過程中誰會最早最快地完成這些資源的整合和駕馭，誰就具備了先發優勢。

◎華夏幸?；鶚I

通過大數據搭建商業模式

今年上半年，華夏幸福基業的銷售額為242億元，同比增長52%。

“按照這樣的同比增幅，華夏幸?；鶚I全年完成500億元目標不成問題。”易居研究院研究員嚴躍進對此表示。他認為，受市場降溫影響，今年上半年很多房企在業務增長、年度銷售目標實現等方面都不盡如人意。

很少有人知道，華夏幸?；鶚I業績快速增長背后，有大數據帶來的貢獻。

業內人士表示，目前大數據的概念剛剛開始，很多企業僅僅從數據獲取上做文章。其實這是一個誤解。真正的大數據概念，不是單一圍繞數據進行挖掘，而是通過對整個數據背后的商業模式進行重構，從而能夠形成“數據支持業務，業務反饋數據”的良性循環態勢。

華夏幸?；鶚I有10年以上的綜合性園區投資運營經驗、龐大的專業招商團隊和橫跨多個行業的企業客戶數據庫，能夠為區域發展提供綜合解決方案，能夠從園區總規到產業詳規，從投資取向到投資規模、從基礎設施到環境保護等方面進行專業性規劃，以確保實現區域的產業升級。

全球化布局為國內房企帶來諸多新的機遇，萊蒙國際首席執行官陳風揚向記者表示，國內房企適當增加海外布局，不僅有利于減少單一市場所帶來的風險，未來更可以分享海外發達國家經濟復蘇所帶來的貨幣升值紅利。

英國最大地產商邦瑞集團駐中華區首席代表白兮更認為，憑借著雄厚的資源實力與客戶資源，境內開發商的“出海熱”只是開始，他們所面臨的機遇是前所未有的。改革開放數十年以來，房地產也許會是第一個最接近全球化的行業。

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記者觀察

互聯網時代哪家房企被低估？

每經記者 楊羚強 發自上海

最近兩年，雖然房價并沒有出現大幅下跌，但在A股和H股市場，房地產股卻因為業績預期的下降，表現低迷，市值普遍縮水，部分計劃赴港上市的內房股甚至只能打折招股。

出人意料的是，剛剛在H股登陸的互聯網概念社區運營股彩生活（01778，HK），卻因為高估值而讓人眼前一亮。風投對其估值為46倍靜態市盈率，而在港股市場最終發行價格3.78港元，對應靜態市盈率達到68倍，彩生活在資本市場的受歡迎程度，讓開發商突然意識到，在互聯網時代，房產企業存在尚未被發現的價值。

此前，因為物業管理領域的普遍虧損，業界普遍忽視了開發商所擁有的幾十萬上百萬戶級別的業主資源，也忽視了他們的消費能力。同樣，業界也忽視了開發商多年積累的融資經驗和風險控制能力，可能讓他們在互聯網金融領域有不錯的成績。業界更忽視了，全球不僅中國有城鎮化的需要，其他國家也存在城鎮化需要的事實。

正是因為忽視，開發商沒能把這些潛在的資源變成現金；也因為被忽視，多數上市房企在股價上并沒有表現出互聯網時代應有的價值。

然而，在彩生活上市后，開發商潛在的亮點開始被逐漸發掘。人們發現，已經被認為到了瓶頸期的房地產開發行業，竟然可以依靠互聯網東山再起?；ヂ摼W時代，還有哪些企業的價值尚未被發現？

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房地產也能玩“穿越”到海外復制黃金十年

每經記者 區家彥、盧曦發自廣州、上海

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，從2014年1月1日~6月22日，綠地、萬達、碧桂園、雅居樂、新華聯、復星集團以及開源控股等7家房企出海投資額度或將超過600億元（人民幣，下同），投資物業涉及住宅、酒店、文化旅游綜合體等業態。今年一季度，中國房企在海外市場的總投資額達到近千億元，已經超過去年全年的總投資額，高力國際預測今年中國房企海外投資總額可能超過300億美元。

蘭德咨詢總裁宋延慶告訴 《每日經濟新聞》記者，目前海外很多發展中國家城鎮化的空間仍然很大，開發商有希望復制“黃金十年”。

此外，多家成功出海的房企高層也曾向《每日經濟新聞》記者證實，海外的項目利潤率要遠遠高于境內。香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，在海外開發房地產的稅收支出遠低于國內，這也為企業帶來良好的投資回報提供保障。房企在內地開發需要繳納數額不菲的土地增值稅，但在海外并沒有該稅種，開發商可以享有到海外開發土地升值帶來的收益，加上不少國家規定買地的土地款可以從銀行貸款，有利于開發商提高杠桿獲取更高的利潤。

此外，拓展海外市場對于提升國內房企營運能力具有積極意義。房企龍頭萬科在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，公司進行國際化業務嘗試，目的主要在于通過合作學習國外優秀同行的專業能力和管理水平。

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◎碧桂園

十年內海外市場占半壁江山

在這一波中國房企出海潮中，碧桂園無疑是領跑者。作為碧桂園在海外市場的試水之作，其位于馬來西亞柔佛州新山市的金海灣項目于去年8月份正式開賣，僅僅兩個月時間，金海灣成功賣出6000多套房子，實現約100億元銷售額，不足一年的時間便成為馬來西亞最大的地產商。

馬來西亞項目的背后，是碧桂園將其在國內的模式復制至海外的結果。金海灣項目從拿地到銷售只用了約8個月的時間，碧桂園迅速完成了中建五局超過5000人的勞務簽注并火速“空降”至馬來西亞。為了深挖老業主資源，鼓動他們到馬來西亞購房，碧桂園給每位老業主補貼2000元，用飛機一撥撥地把人拉到馬來西亞體驗金海灣項目，將原本分成四個階段發售的近萬套單位一次性推向市場。

碧桂園總裁莫斌在此前接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，公司希望在未來10年內實現海外市場和國內市場“兩分天下”的目標。為了實現這個目標，碧桂園不僅將其海外版圖拓展至澳大利亞，位于悉尼的碧桂園萊德花園將于近期正式發售，此前擔任國內營銷團隊總負責人的執行董事楊永潮更調任主攻海外市場。

◎萬科

意在“偷師”國際級企業

盡管海外擴張的勢頭比不上碧桂園與綠地，但房企龍頭萬科也在悄然布局海外市場。今年2月，萬科與美國知名房地產公司 “鐵獅門”合作，共同開發位于舊金山兩棟相連的高層住宅樓，共包含655套單位，萬科將持有合資公司70%的股權。4月16日，萬科通過全資子公司出資1.355億新元（約合6.78億元人民幣）現金，收購吉寶置業在新加坡一個公寓項目30%的權益。

在萬科董事局主席王石看來，在經歷了金融海嘯的低谷之后，美國樓市漸漸回暖，海外華人及內地富有人群對美元資產需求加大，這恰恰是萬科布局海外尤其是經濟發達國家的機會，公司未來還會到美國紐約、波士頓甚至加拿大等地物色合適的項目。

與此同時，萬科在海外市場并不急著跑馬圈地，萬科總裁郁亮坦言，萬科絕不能學上世紀80年代的日本去抄底，海外市場比重占萬科總量最多只有20%。萬科更希望借助海外拓展的機會學習世界級優秀企業的成功經驗，協助公司進一步提升管理與營運能力，成為真正的國際級優秀企業。

◎富力：

借力海外市場沖刺千億

過去三年銷售額一直徘徊在300億~400億元水平的富力地產，今年一反常態提出了700億元的激進銷售目標，其中，海外市場有望成為公司銷售額大幅提升的主要動力。

去年12月，富力地產全資子公司以85億元收購位于馬來西亞柔佛州新山地區的四幅空置永久業權地塊及兩幅永久業權填海地塊，總面積約為116英畝，項目命名為“富力公主灣”，將建成包括高層住宅單位、低密度住宅、零售物業、辦公樓、酒店及購物商場的大型綜合體。對于其首個海外項目，富力地產董事長李思廉表示：“上述地塊地價成本僅為2000元/平方米，但區域售價高達16000元/平方米，利潤遠高于國內開發項目，加上項目地理位置優越，擁有海景，今年公司馬來西亞項目的銷售目標為50億元。”

輝立證券分析師陳耕向《每日經濟新聞》記者表示，對于寄望在2016年沖刺千億銷售規模的富力地產而言，總貨值高達600億元的馬來西亞項目將成為其能否晉身一線龍頭房企的關鍵因素之一。

◎金地：

商業地產“開路”海外市場

與大多數房企以住宅開拓海外市場不同，金地集團選擇以商業地產為海外市場開路。4月24日，金地集團發布公告，公司與美國知名開發商林肯地產成立合資公司收購位于美國加州舊金山市CBD核心區域的兩幅商用地塊，兩地塊建筑面積合共49348平方米，擬分別建成一棟19層高和5層高的寫字樓。

據金地集團方面介紹，地塊所在城市屬于美國西部主要經濟圈——灣區的核心城市。舊金山作為灣區專業服務行業的傳統聚集區，金融等服務行業隨著經濟復蘇迅速增長。據市場中介機構統計，自2013年四季度以來，舊金山寫字樓市場需求旺盛，空置率持續下降，預計未來4年內竣工的大部分在建寫字樓已處在預出租狀態，寫字樓市場租金水平正維持穩步的上升態勢。

借助商業地產平臺金地商置，金地集團在商業地產動作頻繁。此外，隨著生命人壽與安邦保險成為公司大股東，保險資金的進駐有望大幅提升公司資金實力。

◎中海：

海外擴張穩扎穩打

與萬科相同，中海地產在海外擴張上也堅持穩扎穩打的策略。2012年，中海地產斥資2億英鎊購買了英國倫敦的一棟寫字樓，項目已經為公司帶來租金收入。不過，截至目前，中海地產的海外業務只局限于在倫敦核心地段的2個商業項目。

中國海外集團副董事長孔慶平曾經表示，由于潛在風險比較大，除了在中國港澳地區，中海地產去其他海外市場投資會十分謹慎。“雖然2008年全球金融危機確實給了我們一些機會，讓歐美的資產處于一個比較低的價位，但我們收購也是比較有節制的。目前中海只收購現成的項目，希望以此為一個點，慢慢建立一個團隊，再通過這個團隊了解市場、熟悉市場，進而尋找開發機會。”

事實上，中海地產早于上世紀90年代已經在我國香港與澳門兩個特別行政區發展地產業務，可謂是國際化發展最早的房企之一，加上公司擁有強大的融資渠道，一旦尋找到合適的發展機會，中海在海外市場的后勁不可小覷。

◎綠地：

借專業機構實現全球化擴張

綠地獨立出海從2012年開始起步，此前多為合作項目。2013年一年內，綠地形成了“4洲6國9城”的全球房地產開發布局，今年提出海外房地產銷售200億元的目標。2014年4月30日，綠地位于韓國濟州島的健康旅游城住宅項目啟動首批產品交付，是綠地獨資的首個海外項目，這也是近年來第一個交房的“中國制造”海外住宅。綠地在海外運作的慣例是：由總部派遣總經理、副總及每個條線主要負責人共5到8人到外地成立事業部或公司，其余員工在本地招聘。策略上，綠地主要選擇海外地價合理、成本可控的項目，并針對中國赴海外投資者開發，獲取高收益。

濟州島項目之后，綠地在澳大利亞、美國、英國、馬來西亞等多地出手投資多個項目。

截至2013年底，綠地累計海外項目投資總額近200億元。在此之前，綠地借殼盛高置地實現港股上市，進入國際資本市場。張玉良表示，國際化是綠地的最終目標。綠地已經具備品牌基礎、自身的條件、合適的團隊，還需要不斷地提升以適應國際化的需要。

·主辦：每日經濟新聞報社

·時間：2014年7月25日~27日

·地點：中國·蘇州