每經編輯｜每經實習記者 白亞靜 發自深圳    

每經實習記者 白亞靜 發自深圳

8月下旬，廣東第二家萬象城將落戶汕頭。

稍早之前的今年4月，全國第六座萬象城在鄭州開業。未來幾個月內，華潤置地全國第七座和第八座萬象城將在重慶、無錫陸續開業。而在今年以前，其運營的五座萬象城中，除深圳外，其余均位于杭州、沈陽、成都、南寧等二三線城市。

從中可見，華潤置地有限公司（01109，HK）萬象城的布局似有一條清晰脈絡，即落子二三線城市。在業內普遍認為二三線城市商業地產市場供大于求之際，華潤置地為何逆勢而進？

記者通過采訪華潤置地副總裁孔小凱、高力國際董事陳厚橋、高緯環球深圳總經理董韶川發現，華潤置地布局二三線城市多因拿地機會所致。

截至目前，華潤置地方面并沒有萬象城只進軍二三線城市這類說法，孔小凱向《每日經濟新聞》記者表示，現在之所以多建在二三線，主要還是被這些城市所釋放的地塊所吸引。

在孔看來，華潤置地在各地布局萬象城時，有兩方面考慮因素，一是戰略規劃，二是拿地機會。孔小凱稱，“當然想進入一線城市，但要有好的拿地機會”，萬象城項目只用中心區域或者將來可成為中心區域的地塊。他舉例道，此次進軍汕頭，與項目地塊位于核心地帶、拿地時機好關系密切。

公開信息顯示，已開業的六座萬象城中，深圳項目地處羅湖，杭州項目地處錢江新城，沈陽項目地處金廊、成都項目地處成華區，南寧項目地處清秀區，鄭州項目地處二七區，均是當地核心區域。

這是否意味著，能以合適價格拿到中心區域地塊，就可規劃萬象城？據董韶川介紹，業內選擇商業地產的落地城市時，主要考慮四方面，一是城市人口總量，二是人均可支配收入，三是該地區人口結構，四是在當地傳統習慣下養成的消費意識。在他看來，杭州、成都等萬象城項目有一個共性，即當地有追求時尚的消費習慣。因此他推測華潤置地在考察項目地時，可能很看重消費意識。

“我們考察時有一份很詳細的評價模型”，孔小凱稱。

對于萬象城的布局風格，陳厚橋表示贊同，其早在2010年就曾提出二線城市商業地產風險小于一線城市，如今仍堅持這一觀點，只不過他給這一定義增添了限定詞，要分商場、商務而論。

在陳看來，雖然不論一線還是二線城市，當下市場均處在供大于求狀態，但是兩類區域的特點并不相同。其表示，一線城市盤子大，競爭激烈，商場自發的調整程度高于二線城市，所以百貨關門情況更多；二線城市市場相對較小，雖然寫字樓的風險大于一線，但是若能多做商場、少做商務，并成為獨一無二的地標性建筑，將免受影響。

華潤置地財務數據顯示，其毛利潤率從2010年開始增長放緩，在2011年達到一個小頂峰后，便一直在下降。

巧合的是，華潤置地現運營的六座萬象城，除深圳萬象城外，位于其他二三線城市的五座萬象城，均在2010年之后開業。毛利潤率下降，是否同華潤置地將商業地產布局二三線城市有關？

孔小凱解釋稱，毛利潤率下降的主因是土地價格升高，壓縮了開發商的盈利空間，下降主要涉及銷售物業部分，并不涉及投資物業。