每經編輯｜每經記者 盧曦 發自上海    

每經記者 盧曦 發自上海

中國民生投資股份有限公司（以下簡稱中民投）一出手，就拿下上海總價“地王”。

昨日（11月18日），上海外灘投資開發（集團）有限公司、上海佳渡置業有限公司、中民投組成的聯合體，以248.5億元奪得上海黃浦區董家渡13、15號地塊（小東門街道616、735街坊地塊），樓面地價約為35392元/平方米，溢價率0.2%。現場經過2次出價，整個競拍用時僅有1分多鐘，就閃電成交，堪比“秒拍”。

據《每日經濟新聞》記者了解，此次248.5億元的總價輕松超越去年的新鴻基徐家匯地王，刷新上海土地出讓總價紀錄。

這也是中民投今年8月成立以來的第一次大手筆拿地。

拿地溢價率僅為0.2%

公開資料顯示，董家渡13、15號地塊北起王家碼頭路，南到規劃東江陰街，西臨外倉橋街、南倉街，東至中山南路，起始總價為248億元，地塊總面積175143.1平方米，其中出讓面積為126740.1平方米，容積率為5.54。官方要求該地塊建設以金融功能為主的城市綜合體，包括金融辦公、商業購物、酒店賓館、高端居住、文化休閑等功能。

對此次中民投大手筆拿地，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出，從市場價值看，0.2%的溢價率算是很低了；此外，由于上述董家渡地塊分割出讓不利于外灘整個地塊的協調開發，因此有實力展開整體開發的中民投才能順利勝出。

此外，嚴躍進還分析稱，中民投此次以“聯合體”方式拿地，通過拉上外灘投資公司，能夠在后續開發中把握好官方要求。

《每日經濟新聞》記者在采訪中還了解到，業內對中民投此次順利拿下董家渡地塊并不感到意外。業內有觀點就指出，除嚴苛的商住辦比例、自持比例要求外，該地塊明確定位為金融中心、金融平臺，這正是中民投的優勢所在。此外，該地塊屬于整體出讓，總價較高，普通房企“望塵莫及”。

中民投于今年8月在上海正式成立，由全國工商聯牽頭組織、59家知名民營企業發起設立，其中包括億達集團、巨人投資和蘇寧云商集團。注冊資本為500億元，涉及新能源、鋼鐵、礦產物流、房地產、物業管理、航空等產業領域。

前期靠住宅回收資金？

在中民投聯合體順利奪得董家渡地塊后，外界對其后續開發動向產生了極大興趣。而據《投資時報》、人民網等媒體報道，中民投成立后曾表示，即將在上海黃金地段拿到一幅地塊，建50~100層高樓，且能在“三年內回本”。

對此，克而瑞上海機構研究總監薛建雄告訴 《每日經濟新聞》記者，如此大項目，需要強大的運作能力才能保證平衡。除了土地出讓金之外，還要在規劃、施工等環節花費巨額資金，預計整個項目的累計投入將達到300億元以上。中民投聯合體的開發方式可能是一邊開發一邊銷售，在保證承諾的持有比例前提下，提前銷售一部分住宅、商鋪以及整棟的寫字樓。“中民投的股東很多，他們可以成為項目的第一批客戶，董家渡地塊開發的寫字樓可以先賣給股東企業用來辦公。其股東可能也愿意投資這樣優質的不動產。”

嚴躍進認為，董家渡項目開發后，未來的招商難度應該不會太大，以外灘金融帶開發為引線，自然能夠獲得比較多金融公司的青睞。

但德佑地產研究總監陸騎麟分析指出，董家渡地塊有著數量可觀的配建任務，包括綠地、空中連廊、地下空間等，這無疑會加大建設成本；另一方面，根據地塊的預合同，受讓人須自持辦公部分地上建筑面積不低于60%，十年內不得轉讓，而商業部分想要轉讓，必須以整體形式轉讓。項目建成后，預計中民投聯合體將自持商業和大部分寫字樓。因此住宅將最先成為銷售額的貢獻者。

上海中原研究咨詢部高級經理龔敏則表示，當前，該地塊所處的黃浦濱江板塊，住宅樓均價已突破8萬元/平方米，一些地產項目部分房源的單價已突破10萬元/平方米。中民投聯合體未來開發的住宅項目可能會是豪宅類型。