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每經記者 王杰

就像往平靜的湖水里扔了一顆深水魚雷，通州限購升級在當地房地產市場上激起千層浪。

按照北京市住建委8月14日晚公布的新政，符合條件的四類家庭限購1套通州區商品住房，其中，外地人要想在通州買房，必須滿足“在北京市沒擁有住房且近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅”條件。

這讓捂盤的開發商和通州的意向購房者慌了神。于是乎，為避新政，通州開發商半夜賣房。當然，各種解讀與“傳說”也風靡地產江湖。

《每日經濟新聞》記者實地走訪通州多個樓盤，以期揭開通州樓市的“神秘面紗”。

政策出臺前搶先開盤

8月16日下午，記者來到位于通州區宋莊鎮、通州新城的西北部首開香溪郡售樓處。偌大的售樓處僅有一位客戶在看房，和銷售人員溝通的主要是新政后能否可以買房的問題。

接待記者的置業顧問張軍（化名）表示，這個周日較之前幾個月冷清了許多，客戶到訪量相當于之前周一到周五工作日的情況。“訪客是少了很多，但是購房的概率大了，畢竟沒有（購房）資格的，來也白來，所以大熱天客戶也不愿意空跑一趟。也有一些（看房人）是對新政不是很了解的人，更想去熟悉下政策。”

他告訴記者，這個項目是在6月份開始銷售的，銷售均價約2.2萬元/平方米，目前價格較低的戶型，也能達到2.5萬~2.6萬元/平方米。對于該樓盤的漲價，張軍表示，樓宇位置的不同，價格也不同，降息以及從股市進入樓市的消費者增多，都是房價上漲的推手，不僅僅是因為通州區“副中心”的利好。

其實，在限購令落地之前，該樓盤搶到了一班末班車。張軍表示，當得知14號晚上12點之后新政會落地，開發商提前開盤，當天晚上8點通知客戶10點開盤，以先到先選房的原則，快速去化。“當天晚上我們忙到凌晨3點。先把不夠新政資格的購房者給錄入到系統，夠新政資格的可以晚錄一下。當時兩棟樓共57套房，目前還剩6套房，基本上賣完了。”張軍說。

他還關切地詢問記者作為“購房者”的工作位置，并表示，買房不只是看政策利好，也要看住所與工作距離是否在考慮范圍之內，“在首開香溪郡買房的，投資很少，自住為主。”

在旭輝御錦的售樓處，沙發上三三兩兩地坐著購房者。工作人員介紹，這些人里面很多是已經買了房的客戶。

在得知記者并無通州購房資格，銷售人員極力推薦商住項目。

按照銷售人員的說法，由于旭輝地產15周年司慶，目前商住項目的售價每平米便宜3000元，并且推出周日買商住享優惠政策，即開發商賣夠10套商住，每位購房者還能在此基礎上再享受1000元/平米的優惠。

商住項目或無法限購

在鏈家地產富河園店，幾位置業顧問齊刷刷的坐在前臺。一位置業顧問說，這在前幾周，大家都在店里坐著的情況是看不到，因為大家都去帶看了。限購令出臺后，截留了大約一半的購房者，“但這只是短期的現象，我覺得通州未來還會漲。”

在通州北關環島的我愛我家店，銷售人員表示，通州新城未來的住宅已經很少，供應的樓盤大部分將是商住產品。“聽說商住也要限購。”

更“勁爆”的消息來自一個通州商住項目的微信公眾號發出的“買通州不限購的房子僅剩16天！”的文章。文中提到，據知情人士透露，繼8月15日通州區住宅產品實行全新限購政策之后，9月1日起，通州限購政策恐將再次重磅升級：對50年產權產品實行全新的限購政策！

對于通州限購令，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌接受《每日經濟新聞》采訪時表示，購房者不會把北京市內的房屋賣掉，然后去通州置業。通州商住項目受限更是沒有道理。

亞豪機構市場總監郭毅表示，雖然目前通州區商住項目不多，但未來運河新區的商業項目潛在供應量巨大。因為多功能用地總的規劃建筑面積是368萬平方米。商業項目其中有一部分肯定是開發商自持，商業類不會完全打造成住宅，商住類的產品也可以對外散售。

郭毅認為，還有一個問題是，如何界定是商業還是商改住，是商業還是辦公？如果連商業和辦公都限購的話，對通州整體的產業引進是非常不利的。新城規劃的目的是把一些核心的產業轉移到通州，如果商住類也限購，那么當這些產業落地的時候，辦公場如何解決？因此她認為，商住項目無法限購。