每經編輯｜吳若凡    

（本文原載于邦地產微信公眾號real-estete-circle）

這幾天上海一直在等待進一步樓市調控的信號。

自從上周五，市委書記韓正表態“上海房價太高”之后，住房保障和房屋管理局被撤并，五幅宅地拍賣被叫停。所以大家都開始猜測，上海樓市是不是有進一步的調控措施，只不過到今天還沒有相關信號放出。

其實，邦爺告訴你，上海樓市的深度調控已經開始了，只是你沒有看到！

關鍵是人口分流

隨著“上海建設具有全球影響力科技創新中心臨港行動方案”的出爐，臨港區將在2020年初步形成“國際智能制造中心框架”，2025年基本建成具有影響力的“國際智能制造中心”。

就此臨港區發布了24條行動方案、10條配套政策。上海也將于近期落地一個“相當規模”的擔保基金，助力解決科技型企業貸款中所存在的擔保不足的問題，給來臨港創業的企業家提供發展保障。

對！“臨港的產業政策”就是邦爺所說的上海樓市深度調控的開始。

為什么？

邦爺曾詳細闡述過，上海房地產調控的著眼點，不在中心城區，而在郊區新城——臨港、奉賢南橋、松江新城、嘉定新城等。因為這些區域不僅將成為上海房價的主要調節器，也會是上海人口分流，以及外地人口遷入的主要區域。

統計數據顯示，目前上海近郊的人口密度僅是中心區的13.57%；黃浦區的人口密度甚至是全市平均數的14.15倍（高出58.96%）。中心城區的人口高密度狀況，會產生人口擁擠、房價過高、水資源緊張等問題。

如果成功建設包括臨港在內的，上海郊區新城產業，就可以部分緩解目前上海中心城區所面臨的高房價壓力。

可以看見，在歐洲很多國家，城市郊區人口占比普遍達到50%（多則68%，少則44%），中國2010年城市郊區人口占全國的比例才8%。而調節人口比例，發達國家的做法就是，將城市新增的人口導入郊區，讓郊區成為新增工業人口的主要載體。

這得靠產業

再回到臨港，如果區域能夠成功打造“國際智能制造中心”，在若干智能制造重點領域取得重大突破，建成一批具有國際先進水平的智能制造服務平臺，創建一批技術水平領先的國家級工程技術中心和重點實驗室，打造一批生產過程智能高效的智能制造樣板工程。那會有怎樣的效益？

首先，這些產業會讓臨港變得非常有錢。

未來十年我國軍民用航空發動機市場規模超出年均市場規模1100億元。按國產發動機市場占有率40%測算，未來20年國產客機整機增長帶動的國產航空發動機需求額為3100億元。

相比航空發動機，機器人產業更不明覺厲。2013年中國市場共銷售工業機器人近3.7萬臺，約占全球銷量的五分之一，總銷量超過日本，成為全球第一大工業機器人市場。到2020年，這個體系產業銷售收入將達到3萬億元。很多科學家相信，“機器人科技”是把人工智能真正轉化為經濟成果的最現實途徑。IT業僅僅20年內就讓硅谷崛起，比IT業更進一步的機器人產業能不能在更段時間內讓臨港成為下一個硅谷呢？

有產業、有錢的臨港區，不僅會隨著產業導入大量人口，還會吸引更多上下游和其他產業的人口進入。

而大量人口的分流，最終將分擔上海中心城區的人口壓力，進而穩住房價！

事實上，不止臨港，青浦、嘉定、奉賢、崇明都在孕育產業，并有望通過緩解中心過高的人口密集度，最終不僅在統計數據上拉低樓市成交均價，也真正讓居民感受到收支更平衡的幸福生活狀態。