每經編輯｜楊羚強    

幾乎所有人都以為調控之后房價必然下跌。不管是專業的房地產公眾號，還是那些“非專業”，都在看空后市。

國家統計局對“十五個一線和部分熱點二線城市10月上半月房地產市場”情況進行的統計顯示，房價過快上漲的勢頭明顯被遏制，房價走勢趨穩，環比指數均有所降低。

其中，北京的新建商品住宅價格環比漲幅就回落到1.2%，幅度3.7個百分點。深圳和成都同期的住宅價格也環比分別下降了0.3%和0.1%。其他城市該時段房價環比回落幅度在1.0至3.8個百分點之間，較為明顯。

從成交量看亦然，多數城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環比下降60%-80%的城市有4個，下降40%-60%的城市有3個，下降20%-40%的城市有3個。

面對市場的由熱轉冷，部分購房者因為疑慮而選擇觀望。很多購房者就問邦地產：房價會在什么時間達到底部？跌幅會是多少？何時出手才好？

好吧，那邦地產就來統一回答一下：房價會在未來的十二個月內逐漸向下，并可能在十二個月后進入底部。至少在上海大部分樓盤不會有大幅降價，少數下跌不超過20%。

因為，地方政府和開發商已經采取了各種舉措，為的就是防止房價泡沫被“戳破”，防止崩盤出現。
而它們做的，則是提升房地產的基本面，縮小房價和房屋真實價值間的差距，為地產調控得“軟著陸”制造“保護墊”。

政府開始著手保護購房者隱私

數百年來，瑞士銀行因嚴格的“銀行保密制度”聞名于世。至今瑞士銀行的存款已占全球總儲蓄額的1/3，瑞士銀行管理著2.2萬億美元的離岸資產。

萬科高級副總裁譚華杰也告訴邦地產，美國紐約的房價之所以能成為全球房價的“錨”，最重要的一個原因，就是美國的憲法對私人財產的嚴密保護。私人財產隱私是有“神圣不可侵犯”地位的，基于此，房屋業主個人身份等私人信息是被嚴密保護，不得泄露的。

但在國內，房屋私人信息的保護狀況，一直不太理想。經常有房東會吐槽，幾乎每過一兩天，就會有中介打電話來問，是否有房子出租、出售的意向。中介不僅知道，房子在幾號、幾樓、幾室，甚至連購入的價格都清楚。

這樣的對房屋信息保護狀態，讓很多人都覺得不安全，有些打算買房保值的人，也可能考慮到這些因素，加劇不敢買房的心理。

然而，據“上海中原”的公眾號透露，在這次調控之后，一些保護房東個人隱私的政策已經頒布并執行。
比如在上海，原來任何人到房地產交易中心，只要憑個人身份證和房屋地址，花5-30元，就能了解房東名字、房屋的抵押貸款金額、貸款年限等一系列信息。

但在這次樓市調控之后，沒有房東的授權，任何個人不能通過房地產交易中心了解上述信息。這一做法，很大程度保護了房東的個人隱私，讓房屋的買賣變得更為安全。

未來，如果國家能夠進一步加強對房東個人隱私的保護，讓那些泄漏個人隱私的機構或個人領到巨額罰單，甚至因此坐牢，那么類似瑞士銀行那樣，中國房產成為全球儲戶首選的現象，并非不可能在中國發生。而且隨著房屋安全系數的提高，房地產的資產價值也進一步提升。

政府正在利用開發商的錢投資城市

除了加強對個人隱私的保護力度，上海市政府在這次國慶節前出臺的一個抑制土地價格的措施，也進一步提升了房屋的價值。

9月26日，上海規土局發布此前8月末中止出讓的三幅純宅地退還競買保證金的補充通知，地塊調整有關公用開放空間與公共服務設施等出讓條件后將恢復競買申請。

除了上述三塊宅地外，上海當日還新掛牌了兩幅奉賢區地塊：奉賢區莊行鎮29-02區域地塊和南橋新城10單元01E-01區域地塊。這些地塊原先出讓的其他宅地相比，公共設施占整個地塊的比例也高出不少，要求地塊內應設置建筑面積不少于總建筑面積10%的公共服務設施。

這些公共服務設施包括：居委會，治安聯防站，物業管理，業委會，服務站（家政服務等），文化活動室，兒童游戲場，健身點，球場、廣場、老年康體活動室，生活垃圾收集房，環衛作業道班房等。

國泰君安證券首席經濟學家林采宜說，交通（地鐵房）、教育（學區房）和商業配套不同的房子，其公共服務價值體現到房價上。

之前，上海的公共服務配套，是依靠政府投資實現的。政府財政收支，直接決定著一個區域的公共配套設施的成熟度。但有時候，政府并沒有足夠的資金，大量提供公共服務。這也造成了超大城市、大城市和中小城市間的房價差距越拉越大。

可是，上海天才地將公共服務設施投資和土地出讓條件捆綁，使這一問題得到更好的解決。

如果，開發商能斥巨資幫助地方政府做城市配套，即使像奉賢莊行這樣的城市遠郊，一樣有可能培育成為城市的區域中心，促成整個城市升值。

開發商努力讓房子變得有價值

在樓市新政剛剛頒布幾天，網上有消息說，某些開發商要求工程部門，“務必提升房屋質量，防止萬一出現降價，小業主會鬧事”。

消息雖然未經證實，但卻說明了一個真相：市場熱的時候，住宅質量不如市場冷的時候。

很多年前，綠城集團曾經給過一份內部質量管控標準，對每一個工程環節都有非常具體而詳細的要求。即使像窗縫這樣的細節，都會規定不能超過0.3cm的誤差。

在這本厚厚的工程規范中，最令人印象深刻的還是工程監管人員的數量，平均每四個施工人員，就有質量監管人員進行管理。施工標準和監管的嚴格，是確保綠城品質口碑的原因。

一家開發商的工程監理說，其實每家企業都有類似綠城那樣的工程管理質量標準，但在執行時，尤其是市場旺季來臨時就很難做到。

原因是現在的工程都是層層分包、轉包的，同一個農民工在這家樓盤干完活后，馬上要趕著去下一個，這樣才可能掙到更多收入。因此，他們活通常干得極快，但容易因此造成工程中的各種瑕疵。

但當市場到了淡季，他們的活就會少些，也更容易安心干活。

除了硬件上的提升，到了市場淡季，開發商也會選擇增加更多的軟件服務，提升樓盤價值，以達到“不降價銷售”的目標。

綠城園區服務最新就推出園區服務健康生態體系，業主可以通過這套體系來管理自己的健康。

比如，常跑步的人都懂，跑步一般心率達到120次/分鐘-150次/分鐘之間，為有效價值范圍。綠城的健康管理就能測算心率功能，幫助業主做好運動管理。

再比如，有些人除了高血壓外，還患有腎臟疾病，綠城的健康管理能通過對血壓和其他疾病的檢測，及時給出相應的建議，幫助高血壓病人更好控制自己的血壓。

“如果有一天，人們發現自己（買房的錢）是在購買生命，而房子本身是免費的，他們還會覺得房子貴嗎？”房地產圈內人研究綠城的營銷思路后認為，這種增加服務，提升樓盤性價比的做法很值得效仿。

實際上，很多開發商都和綠城一樣，試圖通過軟件的升級，讓房子變得有價值。比如，美的地產在貴陽的項目就有一系列的智能家居設備，可以實現自動打開客廳的電燈、窗簾、空調，同時還可以開啟熱水器、電視機等，檢測廚房間泄漏煤氣，自動凈化空氣等一系列智能應用。

事實上，對樓盤的軟件提升和智能應用，在2015年曾經是非常普遍的現象。但因為今年的樓市過于火爆，房地產智能應用和軟件升級、服務升級被放慢了，開發商把心思更多用在了怎樣提高售價上。但是在市場變冷后，這一系列的升級都將重現。

因為開發商明白，只有增加投入，才能讓房屋的價值和價格相匹配。而這也是確保房價“軟著陸”的根本思路。

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