每經記者｜任飛    每經編輯｜肖芮冬    

新城控股的掘金路線并非圈地蓋樓這一種，《每日經濟新聞》記者注意到，其在地產白銀時代下的打法已開始從股權投資突圍，曾在2018年豪擲6.42億聯手歌斐資產對接地產項目投資。

此外，新城控股還通過直投及控股參與的方式對地產和其他賽道項目進行布局。但這也使得長期股權投資增多，平均以每年117.36%的增速上升，亦為投資界謹慎的地方。

有分析指出，長期股權是上市公司滋生利潤調節之風的“溫床”，因為借機可以規避監管部門對商譽減值嚴格要求，達到對利潤調節的目的。

豪擲6.42億聯手歌斐資產

新城控股的一季報數據中，凈利潤維持在2.19億元，但比去年同期水平下降了40.97%。該公司曾表示，這是銷售增速放緩疊加土地購置增速收窄和投資增長后勁不足綜合導致的。正因如此，該公司在發展地產開發主業的同時，也開始對投資業務加大了力度。

記者梳理新城控股成立以來的投資事件發現，該公司的投資主線大體分為三類：通過自有資金對目標企業進行控股；通過與投資機構發起設立私募股權投資基金積攢產業發展資本；對周邊行業的非地產項目進行投資。

具體來看，在第一種對外投資中，據天眼查統計，其共計對外投資57起，其中絕大多數為新城控股絕對控股，出資比例為100%。記者發現，此類投資大多是新城控股的子公司，公司名稱中也多有“新城”標注。如武漢新城創置置業有限公司就是新城控股在2014年投資1000萬元對其100%控股的。此外，新城商業管理集團、銀川新城吾悅房地產開發有限公司等股權參投比例與之類似。

第二種合作投資股權的形式也有數起，天眼查統計顯示，新城控股對外投資的基金有4只，合作單位涉及中證新城投資管理有限公司、濰坊聚信蕓翔投資管理合伙企業（有限合伙）等。值得關注的是，新城控股還曾與歌斐資產在2018年合作設立地產私募股權基金。其中，蘇州新城創佳擬作為有限合伙人，亦為新城控股子公司認繳出資6.42億元，根據當時公告的信息，該基金目標募資總額不超過21.4億元。

第三類公開投資事件中，新城控股則圍繞早期投資對企業服務、金融、文娛傳媒、AR/VR等多個領域布局，投資輪次多為A輪及更早期的天使輪投資，天眼查統計，共有7件投資案例。如提供產業鏈云系統、M-Sales企業級移動應用的易路軟件就在2016年獲得包括新城控股在內的數家投資機構A輪投資，規模達數千萬元人民幣，現已完成B輪融資，新城控股退出；服務于B端的奧創VR在2017年則由新城控股獨家投資，完成天使輪融資。

隨著新城控股加大股權投資的力度，該公司可供出售金融資產的規模在近幾年開始陸續增多——Wind統計顯示，2016年該數據為2.93億元，到2017年該數據已升至3.25億元。此外，由于非控股企業的股權在會計上將作為長期股權項目處置，而新城控股的投資中亦有多數屬于該類，故長期股權投資規模也在近年來迅速高企——2016年尚為45.50億元，到2017年已至133.87億元，2018年漲至188.09億元。

長期股權高企藏玄機

視線回到今年3月，新城控股首先放出品牌上市房企的2018年年報，這家集地產開發和投資業務于一身的企業在當時被奉為極具自信的先鋒。然而《每日經濟新聞》記者發現，所謂的業績高增背后卻暗藏利潤調解之嫌。

從新城控股2018年利潤表數據看，凈利潤122.09億元，同比大增95.02%。其中，公允價值變動收益27.85億元，投資收益22.67億元，兩者金額占凈利潤的41.38%。值得注意的是，所謂公允價值的變動是指會計對公司買賣資產價值重估的過程，前后兩者之間的公允價值變動產生公允價值變動損益。

然而記者發現，新城控股在2018年采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產公允價值同比猛增了近20億元。年報數據記載，2017年投資性房地產公允價值尚為9.09億元，到2018年底該數據已變為28.09億元，增長幅度達67.68%。

除此之外，有關公允價值變動的還包括投資收益中采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產公允價值變動產生的損益0.58億，這部分均要計入當期年報非經常性損益之中。據年報統計，新城控股2018年非經常損益總計約為28.95億元，扣除非經常性損益后，歸屬上市公司股東的凈利潤也從104.91億元降為75.97億元。

雖然利潤豐厚，不過有業內人士表示，非經常性損益在公司經營中并不能作為長期經營來源，因此不可作為評價公司成長性的指標。且由于部分投資項目前后估值的評判均可交由第三方機構認定，因此會計核算的準確性是否中肯值得商榷。

該集團證券事務代表向《每日經濟新聞》記者表示，非經常性損益均系涉及控股集團投資性項目的價值變動，“有些股權項目已不合并報表計算，因此項目估值的跟蹤需要重新做，這中間難免隨時間變動產生前后不一的情形，但具體都會公告出來。”

該工作人員提及的部分股權項目意為公司控股的子公司，由于部分子公司另行增資擴股，集團未能及時增資，因此當失去控股權后，相關公司將作為長期股權列示。公告記載，若為子公司，則相關被投資企業的每項資產、負債和交易均納入新城控股的合并財務列表；若為合營、聯營企業，則通過投資收益/損失確認合營或聯營企業歸屬于形成控股的利潤。

然而，這樣的做法在會計人士分析中或許另有圖謀。廣州某上市公司法務人士對每經記者表示，對于具有控制的長期股權投資，往往是通過合并或購買取得，即便日后項目貶值，也要計提商譽減值準備。“不再納入合并范圍后，相應的財務核算方式也會改變，如果將其作為長期股權投資來進行核算，可以規避監管部門對商譽減值嚴格要求，達到對利潤調節的目的。”

記者發現，新城控股目前的子公司處置中，出現近10家企業喪失控制權的情形。公司人士稱，由于外部增資，導致集團對上述公司控股比例被動稀釋并失去控制，所以將作為合營或聯營企業核算，不再納入本集團的合并范圍。

不過在涉及企業中，有的甚至是其直屬子公司單位，如其對合肥新城悅盛房地產開發公司控股50%，去年年報時全部被處置。“按理說自家資產是不允許被別人輕易占有的，但這樣的好處在于多了一個成本調解的機會。”前述會計人士坦言，如果新城股份以犧牲子公司利益來撐起集團利潤高增，將埋下諸多隱患。

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封面圖片來源：攝圖網