每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

中報數據：今年上半年，萬科A（000002.SZ）實現營業收入1671.1億元，同比增長14.2%；歸屬上市公司股東凈利潤110.5億元，同比下降11.7%；實現合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%；凈負債率20.2%，連續20年低于40%；剔除預收賬款的資產負債率69.7%。

會在短期與長期之間權衡

“我們認為整個行業的游戲規則正在發生變化，我們的發展思維也需要相應地調整。過多地追求規模、速度為導向的線性思維恐怕難以為繼，我們不會把規模和速度當成唯一的目標來看待。我們會在規模和效益之間、在短期和長期之間、在風險和收益之間權衡。”在談到長周期的增長邏輯時，萬科總裁祝九勝表示，萬科多年以來都堅持長期主義，行穩致遠是萬科的基調，穩字當頭是萬科當前的應對。

祝九勝稱，從2018年就提出來“活下去”，在萬科的認知里面，“活下去”比什么都重要，因為辦一家企業，要對廣大利益相關方擔起責任，因此首先將確保經營安全。特別是規模超過5000億以后，經營安全的重要性變得更為突出。

從今年房企的中期業績報告可以看出，誰都沒有逃過利潤下降或大幅收窄的定律，萬科也沒有例外，祝九勝也直面解釋了凈利潤下降的原因：一是銷售規模增長有限，二是毛利率的下降稍快，三是轉型業務的效果還沒有真正體現出來。

開發業務的利潤率之所以處于下降狀態，就在于近年來萬科銷售的產品中，地價占售價的比例明顯上升，從2017年到2020年，地售比提高17個百分點左右，這會逐步體現在以后的結算收入和結算利潤上。而同時，銷售增長對毛利下降的對沖是有限的，不足以對沖利潤率的下滑。

“我們也需要轉變對新業務的看法。即使所有的經營服務業務做得很好，它對傳統的銷售規模和利潤的貢獻恐怕還是有限。它能貢獻的是企業價值，或者是中長期的估值。”祝九勝坦言，新業務都需要找到新的解題方法，但挑戰和風險正如一枚硬幣的正反面，如果能找到解題方式，從中長期來看就會有更好的發展機會。

上半年，萬科開發業務實現合同銷售面積2191.7萬平方米，合同銷售金額3544.3元，同比分別增長5.5%和10.6%，在38個城市市場排名位列前三。開發業務結算面積1115.4萬平方米，結算收入1443.3億元，分別同比增長6.2%和11.9%，合并報表范圍內已售未結合同金額7819.1億元，較年初增長12%。

合作效果要靠客戶檢驗

2021年是行業管理紅利時代的開啟之年，在行業環境和競爭規則深刻變化之際，萬科也保持了一貫健康的財務狀況和良好的抗風險能力。

上半年，萬科回歸并保持“綠檔”，各項指標均符合重點房地產企業資金監測和融資管理規則要求——持有貨幣現金1952.2億元，扣除預售監管資金和受限資金的現金短債比為1.67倍；凈負債率20.2%，連續20年低于40%；剔除預收賬款的資產負債率69.7%。截至6月底，萬科的綜合融資成本為4.27%，同比下降32個基點（bps）。

祝九勝表示，萬科一直是穩健為主，膽子小，因此長期賬面上的現金一直比較多。“‘三道紅線’凈負債率這一項指標，我們20年來在同行中都是最低的，都是在40%以下，平均在20%以下，這是我們一貫的風格。”

這種做法，不如激進風格階段性對股東的回報多。萬科認為，保障長期活下去，保障經營安全，可能比短期的回報更優先。

正如與泰禾的合作、與恒大的傳聞都能體現上述萬科的風格。祝九勝表示，恒大確實和萬科過往就有一些項目層面的合作，最近這幾個月有過接觸和探討，但目前沒有實質性的更多合作。泰禾也一直有一個工作組密切地在跟他們聯系，幫他們把關一些專業問題，給他們一些建議，如果能符合此前約定的條件，萬科仍然會履約。

在祝九勝看來， 對于萬科而言，應該去做一些有利于整個行業的事。無論什么樣的同行，都有過不同的接觸和合作，萬科的項目如果按照個數來算，大約七成是合作的，按金額來計算，大概八成有合作。

“合作就像行穩致遠一樣，也是我們的基本考慮。當然，合作的效果是要靠客戶來檢驗的，如何避免給客戶、給股東惹了麻煩，或者說帶來不良的、不可承受的影響，這是我們要特別防范的問題。”

今年上半年，萬科共獲取新項目95個，建筑面積1505.9萬平方米，地價總額約1126.3億元，新獲取項目投資金額92%位于一二線城市。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：受訪者提供