每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

7月12日，深圳首座大悅城開業，這座耗時15年、歷經多次延期的商業巨艦終于揭開神秘面紗。

《每日經濟新聞》記者從大悅城方面獲悉，開業首日，深圳大悅城吸引了超過42萬人次客流，實現了近2000萬元的銷售額。

作為北方系的頂流商業代表之一，大悅城能否在與南方系頂流商業（如K11、華潤萬象等）的競爭中站穩腳跟？

“深圳作為移民城市，消費群體多元化，既有追求潮流的年輕客群，也有注重品質的中高收入人群，不同商業體打法不同。”7月14日上午，北京市社科院副研究員王鵬向每經記者分析稱，在深圳市場，北方系通常通過首店經濟和IP活動切入年輕市場；南方系則通過藝術展覽、沉浸式場景吸引高端客群。

深圳寶安大悅城 每經記者 陳榮浩 攝

耗時15年、多次延期

深圳大悅城的籌備及開業可謂一波三折。

早在2010年，大悅城控股便與深圳寶安區政府簽署框架協議，啟動寶安25區城市更新項目。根據規劃，該項目分為三期開發，其中二期即深圳大悅城。

然而，項目開業時間屢次推遲。

每經記者獲悉，該項目僅拆遷談判就耗時7年，高峰期曾有3500家商戶、近萬從業人員聚集于此，因商戶密集、業態豐富，該區域被譽為“寶安區華強北”。直至2019年，項目一期B地塊才完成清拆。

歷經重重挑戰，深圳大悅城終于在今年7月12日正式開業。這座總面積超過73萬平方米的綜合體（涵蓋住宅、商業、辦公等多業態，購物中心建筑面積約25萬平方米），從簽約到開業歷時15年。

7月12日開業當天，每經記者在現場了解到，當日人流、車流量巨大，商場內部排起長隊，外部道路擁堵，500米路程行駛時間超過15分鐘。

開業首日交通擁堵 每經記者 陳榮浩 攝

消費者王女士在現場向記者表示，大悅城消費定位更貼近工薪階層和家庭群體。

首店模式也是一大亮點。據大悅城控股官微披露，項目招商率達99%，吸引了近400家品牌入駐，其中首店及定制店占比超過50%。

值得一提的是，此次開業的大悅城項目緊鄰天璽壹號和鉑悅，均屬寶安25區城市更新項目。

據深圳房天下，天璽壹號二手房均價約9.07萬元/平方米，鉑悅二手房均價約10.38萬元/平方米。

另據大悅城2024年年報數據，截至2024年末，大悅城在國內共布局44個商業項目，其中重資產30個、輕資產14個，總商業面積達375萬平方米，包含23個大悅城購物中心，總商業面積約為308萬平方米。

2024年，大悅城在廈門、三亞和北京海淀三地開業。今年以來，南昌大悅城和深圳大悅城已相繼開業。

南北商業頂流“混戰”深圳

據每經記者不完全統計，今年以來，深圳已有包括羅湖益田假日廣場、K11 ECOAST、深圳大悅城等在內的多個商業項目陸續開業。未來幾個月，寶安懷德萬象匯、光明COCO City等也將相繼亮相。

作為深圳人口較為集中的區域，寶安區已成為商業必爭之地。據贏商大數據統計，截至2024年，寶安區擁有近40個商業綜合體，商業總量超過310萬平方米，位居深圳之首，已形成寶安中心商圈、沙井商圈、西鄉商圈、空港會展商圈等近10個成熟商圈。

每經記者觀察到，近年來深圳的商業市場，除了深耕多年的本土商超如壹方城（鴻榮源）、卓悅中心（卓越集團）、星河COCO系（星河集團）等，深圳也正成為南北商業頂流的激烈角逐之地。

深圳不同的商業業態 每經記者 陳榮浩 攝

“各有千秋。這種差異表面上體現在風格、定位、體驗上，本質上是企業基因與商業哲學的深層分化，加之對深圳市場的差異化切入。”7月14日下午，知名商業顧問、企業戰略專家霍虹屹向每經記者分析。

霍虹屹指出，北方系商業（如大悅城，其標桿項目為北京朝陽大悅城）成長于強政府主導、重規劃的大城市核心地帶，擅長爆款邏輯，常通過首店、快閃、IP活動制造流量高峰，以“熱鬧”吸引關注。這種策略強調場景更新能力和話題制造能力，其商業本質是流量驅動。

“而南方系商業（如華潤萬象、K11）多由深耕深圳、香港等地的本土開發商主導，注重場景美學和體驗黏性，更傾向于打造可沉浸、可反復到訪的‘生活方式場’。它們的路徑邏輯是品牌長期主義與空間運營力的有機結合。”霍虹屹補充道。

從每經記者的實際體驗來看，如今年上半年新開業的太子灣K11 ECOAST項目，以“海灣上的藝術方舟”為設計理念，主打“文化+購物”，融合藝術、商業與生態，整體格調較高。南山萬象天地則通過“街區+mall”模式，打造了一個集購物、餐飲、娛樂、文化于一體的綜合性商業空間，已成為深圳不少商務人士的首選洽談地。

在中國城市發展研究院農文旅產業振興研究院常務副院長袁帥看來，近年來深圳商業綜合體密集開業，新老項目“混戰”加劇，考驗的是業態組合、品牌吸引力等能否滿足市場需求。

“對商業企業而言，關鍵在于通過差異化定位、創新業態組合等方式提升競爭力，而非盲目擴張。同時，政府也應加強規劃引導，避免商業資源過度集中和浪費，促進商業市場的健康可持續發展。”袁帥說。

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封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝