每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

8月19日，萬物云（HK02602，股價25.94港元，市值299.99億港元）2025年中期業績發布會舉行。萬物云董事長朱保全透露，本次業績會選擇在萬物云武漢數字運營中心舉行，一方面是展示公司在資產管理上的輕資產運營實力，而非僅限于財務數據；另一方面，也希望對外展現萬物云在深圳總部之外的獨立成長。

中報顯示，今年上半年，萬物云實現營收181.4億元，同比增長3.1%；實現核心凈利潤13.2億元，同比增長10.8%。自去年開始，萬物云積極調整戰略，主動壓縮開發商業務及其他非核心業務，轉向有現金流的利潤深耕。

對于當前物業行業形勢，萬物云執行董事兼首席運營官何曙華在業績會上指出，隨著房地產市場調整，業主對物業服務品質和價格的關注度顯著提升，部分地方政府順應出臺相關物業費價格政策，物業行業正在從“規模擴張”轉向“質量競速”。

圖片來源：受訪企業提供

行業目前存在三重矛盾

經歷了過去三年房地產市場的快速下滑，朱保全認為，物業企業能否快速尋找到自己的獨立發展之路變得至關重要。

“目前排名靠前的物業企業，與母公司之間或多或少都有關聯交易，當關聯交易的比例降到一定底部時，靠獨立業務獲得的收益增量將會大于關聯交易帶來的毛利下滑。”朱保全表示，萬物云的中期業績也印證了這一判斷：公司主動壓縮了開發商業務，使得開發商關聯業務收入占比降至6.5%，而循環型業務收入同比增長9.5%，其增幅與開發商業務降幅之間的“剪刀差”開始呈現。

朱保全表示，“物業企業如果找到了自己的發展之路，那么我想從今年開始，對于物業行業會是一次反彈的階段，尤其是收益方面”。

在業績會上，朱保全分享了他對行業現狀的觀察。他指出，當前物業行業面臨三重矛盾。

首先是“質價相符”與“單方定價”之間的矛盾。朱保全回憶，在過去二十幾年房地產快速發展時期，房屋供給和價格均處于上行趨勢，業主對物業費價格敏感度不高，開發商和物業公司也希望通過好的價格帶來好的服務。然而，隨著房價下跌和經濟形勢變化，業主開始反問物業費定價是否合理，并希望主導物業費定價。

面對這一現實，萬物云認為，其本質上是過去單方定價缺少與客戶達成共識的過程。為此，萬物云于去年12月推出彈性定價模式，希望將服務和價格的選擇權交還給業主，用“質價相符”原則回應行業困局。目前該模式已成功在重慶、青島等多地落地實施。

其次是“政府期待”與“行業現實”的矛盾。中央城市工作會議提出，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，這本身對物業從業者是機遇。但朱保全也坦言，行業中出現了“個別利益主導者”，擾亂了市場秩序。他表示，頭部企業應聯起手來，共同反對行業亂象，為政府建言獻策。

第三重矛盾是“科技躍進”與“客戶感知”的矛盾。朱保全解釋道，盡管很多物業企業都踴躍應用無人機、機器人等AI技術，但客戶有時更愿意選擇人工服務。他指出，這不僅僅是簡單的技術應用問題，而是如何與業主達成共識的間接推進過程。不過，物業企業可以在自身內部管理層面，快速推動AI技術的落地。

“盡管AI已經成為時代答案，但企業仍需清醒地意識到，業務側的AI應用不能一廂情愿，必須與客戶需求、服務感知相結合。也不能陷入技術自嗨，必須積極與行業、學界交流。”朱保全同時表示，企業在內部技術應用上擁有決定權，也更適合作為全面AI變革的起點。

建立“專班”推進去化抵債資產

據統計，今年萬物云旗下的萬科物業在重慶落地彈性定價項目，物業費收繳率提升了20%。

何曙華認為，彈性定價不是鼓吹物業費降價，它既尊重業主對于服務品質期望的合理訴求，也保障物業公司的服務品質與生存空間，最終在業主、企業、政府三方之間形成動態平衡。

依賴于蝶城戰略帶來的效率提升，彈性定價也幫助萬物云在住宅物業領域打開新的市場拓展空間。上半年，公司通過蝶城戰略與彈性定價“組合拳”，在存量市場斬獲114個新項目，帶來6.68億元年化飽和收入，同比增長31.5%。

在談及物業費毛利率時，朱保全將物業費的毛利率比作業主支付給物業公司的小費或管理費酬金。他表示，公司將物業費毛利率定義在7%至18%之間，這是一個合理區間。物業是個現金流穩定、毛利率也相對穩健的業務。 

去年底以來，萬科與萬物云之間通過轉讓物業、車位或商業物業等方式進行了多筆債務清償。

萬物云副總經理葉菲透露，公司于2025年3月成立了“驚蟄”專項工作組，以專業隊伍來解決去化抵債資產問題。目前，公司整體經營狀況良好，流動比率為1.18，處于健康水平，現金流穩健且現金余額充足，這讓公司能夠以時間換空間，穩妥消化這些資產。

針對不同資產類型，萬物云制定了差異化策略：對于銷售型資產，重點把控銷售價格與獲取成本的關系，在整體損益≥0的原則下，盡可能實現應賣盡賣，持有期間注重盤活經營以提升價值。

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封面圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝