每經(jīng)記者｜李蕾    每經(jīng)編輯｜彭水萍    

上周公募REITs二級(jí)市場(chǎng)終于止跌回升。截至上周五（8月29日），中證REITs（收盤）指數(shù)和中證REITs全收益指數(shù)均環(huán)比上漲1.06%。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，已上市的73只公募REITs產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的達(dá)到65只，下跌的則減少至8只。漲幅最大的三只產(chǎn)品為國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT、中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT和嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT，周內(nèi)漲幅分別為5.7%、4.29%和4.22%。跌幅最大的三只產(chǎn)品則為工銀蒙能清潔能源REIT、中航京能光伏REIT和華夏華電清潔能源REIT。

行業(yè)方面，上周首單外資消費(fèi)REITs——華夏凱德商業(yè)REIT正式獲批。同時(shí)國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT的擴(kuò)募申請(qǐng)也于上周獲批，這是公募REITs市場(chǎng)第八單獲批的擴(kuò)募項(xiàng)目。此外，上市公司中國(guó)外運(yùn)半年報(bào)顯示，REITs項(xiàng)目增厚利潤(rùn)對(duì)沖其他收益下滑，資產(chǎn)盤活戰(zhàn)略見效。

二級(jí)市場(chǎng)止跌回升，各類型REITs均收漲

在經(jīng)歷了幾個(gè)星期的連續(xù)下跌后，上周公募REITs二級(jí)市場(chǎng)止跌回升。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至上周五，中證REITs（收盤）指數(shù)收于846.89點(diǎn)，環(huán)比上漲1.06%；中證REITs全收益指數(shù)收于1073.33點(diǎn)，環(huán)比同樣上漲了1.06%。其中，產(chǎn)權(quán)類REITs和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs平均周漲跌幅分別為1.6%、1.1%。

底層資產(chǎn)方面，過去一周各類型REITs均收漲。開源證券數(shù)據(jù)顯示，保障房、環(huán)保、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、能源、消費(fèi)類REITs周內(nèi)漲幅分別為1.84%、0.23%、1.07%、1.13%、1.14%、0.69%、2.49%。

單只產(chǎn)品方面，據(jù)Wind，已上市的73只公募REITs產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的達(dá)到65只。漲幅最大的三只產(chǎn)品為國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT、中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT和嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT，周內(nèi)分別上漲了5.7%、4.29%和4.22%。

環(huán)比下跌的產(chǎn)品則大幅減少至8只。跌幅最大的三只是工銀蒙能清潔能源REIT、中航京能光伏REIT和華夏華電清潔能源REIT，周內(nèi)分別下跌了2.62%、1.3%和0.43%。

值得一提的是，上周全市場(chǎng)66只公募REITs（不計(jì)6月后新上市的7只）已全部完成2025年半年報(bào)披露。

申銀萬國(guó)證券數(shù)據(jù)顯示，以連續(xù)兩年具備完整可比數(shù)據(jù)的REITs樣本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，2025年上半年REITs整體營(yíng)收同比微增0.6%，凈利潤(rùn)同比下滑7.5%，EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤(rùn)）同比提升1.3%；可供分配金額同比收縮4.3%，上半年實(shí)際分紅金額同比下降26%，致使平均現(xiàn)金流分派率（未年化）降至2.36%（同比下降50BP），平均分紅率（未年化）降至2.26%（同比下降146BP）。

分板塊來看，消費(fèi)類資產(chǎn)在“兩新”等政策刺激下表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，營(yíng)收、凈利潤(rùn)、可供分配金額同比增速分別為47%、35.6%、46.5%，產(chǎn)業(yè)園和能源類資產(chǎn)基本面則有所弱化，盈利及現(xiàn)金流能力承壓。

首單外資消費(fèi)REIT獲批

上周，行業(yè)層面也有多項(xiàng)動(dòng)態(tài)值得關(guān)注。

首先，上周有2單首發(fā)公募REITs取得新進(jìn)展。8月27日，中金唯品會(huì)奧萊REIT基金成立。該基金發(fā)起人為Vipshop Holdings Limited（以下簡(jiǎn)稱唯品會(huì)），原始權(quán)益人及運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)為杉杉商業(yè)集團(tuán)，基金管理人為中金基金，計(jì)劃管理人及財(cái)務(wù)顧問為中金公司，首募規(guī)模34.8億元。

就在同一天，首單外資消費(fèi)REITs——華夏凱德商業(yè)REIT正式獲批，準(zhǔn)予募集基金總份額4億份。該基金主要原始權(quán)益人及運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)是凱德投資，管理人為華夏基金。首批納入兩個(gè)資產(chǎn)，分別是位于廣州的凱德廣場(chǎng)·云尚和位于長(zhǎng)沙的凱德廣場(chǎng)·雨花亭，總建筑面積達(dá)到16.84萬平方米，截至今年3月31日的整體出租率約為96%。另外，作為戰(zhàn)略投資者，凱德投資、凱德中國(guó)信托和凱德發(fā)展將共同持有華夏凱德商業(yè)REIT至少20%的份額。

其次，上周國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT擴(kuò)募申請(qǐng)正式取得證監(jiān)會(huì)批復(fù)，這也是整個(gè)公募REITs市場(chǎng)第8單獲批的擴(kuò)募項(xiàng)目。據(jù)悉，國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT本次擬購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為東久工業(yè)旗下的東久（南通）智造園和東久（重慶）智造園一期，購(gòu)入項(xiàng)目資產(chǎn)估值合計(jì)3.59億元。

此外，根據(jù)上市公司中國(guó)外運(yùn)上周發(fā)布的2025年中報(bào)，可以看到REITs項(xiàng)目增厚利潤(rùn)對(duì)沖其他收益下滑，資產(chǎn)盤活戰(zhàn)略見效。多家券商在分析中指出，今年二季度該公司投資凈收益同比增長(zhǎng)73.7%至8.6億元，主要為中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT上市，發(fā)行溢價(jià)率達(dá)16.2%，顯著增厚投資收益。

截至8月29日，共有12只REITs基金等待上市。

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