每經記者  翟敏  發自深圳

直擊萬科股東大會

　　萬科總裁郁亮表示，2009年，房地產市場的調整還沒有結束。自住需求成為絕對主流，低總價的中小戶型更容易受到市場青睞，2008年萬科的產品銷售中，首次置業和改善性購房比例超過80%，90平方米以下的產品比例接近50%。

　　　　4月10日，深圳萬科總部，萬科2008年股東大會。

        房地產經過了了一年多的調整，在目前有所回暖卻又顯得撲朔迷離的市場背景下，萬科的年度股東大會顯得格外引人注目。在昨日的股東會上，萬科總裁郁亮表示，房地產市場的調整尚未結束，2009年將保持謹慎心態。萬科董事會主席王石則透露，未來萬科的市場占有率將力爭從現在的2.34%提高到8%。

【年度大會】股東想聽王石談今年房地產

　　  昨日上午9點多，上百位股東陸續從四面八方來到深圳萬科總部，參加萬科2008年度股東大會。

        《每日經濟新聞》記者在股東大會現場看到，一百多位股東擠滿了股東大會會議室，許多股東因為沒有座位只好站著。但是站著也沒有減少股東們的熱情，長達3個多小時的股東大會，許多人都聚精會神地聽著，并不時做著筆記。萬科董事會主席王石、總裁郁亮、副總裁肖莉以及多位董事、獨立董事悉數參加了會議。一位姓張的股東表示，自己既是萬科的業主，又是持有萬科多年的股東，盡管去年在股市上縮水不少，但是依然看好萬科，“投資地產行業最好的一家公司，我會看長一點，參加股東大會的目的，就是想聽聽王石對今年房地產市場的看法”。

【公司預測】調整未結束  注重中小戶型開發

　　　　在去年整個房地產市場趨冷的情況下，萬科2008年的業績出現了下滑，2008年公司實現營業收入409.9億元，增長15.4%；實現凈利潤40.3億元，下降16.7%。

        在過去一年，公司實現銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7億元，分別比2007年減少9.2%和8.6%。2008年底，公司占全國住宅市場的份額為2.34%，較年初進一步提升。

        對于2009年的房地產市場走勢，公司總裁郁亮分析，雖然目前局部有所回暖，但經濟政策還不明朗，經濟環境持續變化，“調整還沒有結束”。

        郁亮表示，公司2009年新開工面積計劃約403萬平方米，比2008年實際完成數下調約23%。竣工面積計劃為619萬平方米，比2008年竣工量增加約17%。

        郁亮介紹，調整期內自住需求成為絕對主流，低總價的中小戶型更容易受到市場青睞，公司加大了相應產品的供應力度。2008年萬科的產品銷售中，首次置業和改善性購房比例超過80%，90平方米以下的產品比例接近50%。

        郁亮表示，公司將進一步往小戶型、剛性需求方向調整。剛剛過去的2009年第一季度，在每個月的銷售數據中小戶型都占據了主導地位，第一季度的小戶型比例已經占到58%，“公司會逐步把把房子從大做小。”

【王石豪言】市場占有率還要翻兩番

　　  最為吸引股民注意力是自由提問環節。

        第一位股東自我介紹來自浙江杭州，她一開場便把萬科夸獎了一番。王石笑著說：“你第一個發言就這樣說，大家一定以為你是我們安排的托。”引得眾股民哄堂大笑。

        隨后該股民問道，萬科欲走工廠化模式，是否考慮過品牌輸出？對此，王石表示，萬科的業務很單純，就是住宅。輸出品牌是很慎重的事情，目前沒有考慮。如果輸出品牌，規模會迅速擴大，但是控制不好的話會導致很嚴重的后果。

        有股民提出，有沒有什么目標或手段來提高行業集中度，提升萬科在行業內的市場占有率？王石表示，2008年萬科的市場占有率從2.07%提高到2.34%，一直處于增加狀態。但目前來講，占有率還很低。美國前5大開發商，整體占有率是18%，日本是20%。平均下來每個開發商至少是4%。中國和日本比較像，人口多，比較密集。

        萬科作為國內市場占有率最高的公司，也只有2.34%。王石表示，萬科第一步應該在2014年將市場占有率提高到4%，初步預計這一點能夠達到；但畢竟4%也只是平均數，第一位要達到6%～8%！

【機構看市】

樂觀看待銷售數據

　　  剛剛公布的萬科3月銷售公告顯示，2009年一季度，公司累計銷售面積152.5萬平方米，銷售金額122.2億元，分別比2008年同期增長33.2%和21%。這個成績單已讓不少機構開始動心，一位私募投資人對《每日經濟新聞》記者表示，自己對地產股的投資相當重，因此也非常關心他們每個月公布的銷售數據  。

        一些券商也紛紛發表了對萬科最新銷售數據的看法。興業證券分析，從今年前3個月的銷售業績來看，3月份一二線城市成交量普遍較2月份增長30%以上，約一半以上的城市增幅在50%以上。因此萬科3月份成交量的環比大幅增長并沒超出市場預期。

        2008年3月，萬科銷售額達到66.8億元，為全年最高，而次高的單月金額僅為53.4億元。在未來幾月，市場成交量還有望維持高位，同時2008年基數降低，萬科的銷售額增速有望在目前21%的基礎上進一步提升。

        此外，興業證券認為3月份數據的一個亮點是單月銷售均價出現了明顯的上升，較1月份、2月份上升了近千元，達到8504元/平方米，基本接近了2008年的平均水平8594元/平方米，也高于已售未結算面積平均7919元/平方米的單價。此前1月份、2月份的均價維持在7500/平方米～7600元/平方米，在2008年底的基礎上下滑了約500元/平方米，一度使市場對萬科2009年毛利率下滑幅度產生了較大的擔憂，而3月份價格的回升表明這并不是市場趨勢的反映，而可能是由銷售項目的市場結構和地域分布造成的。

        對于萬科今年的發展方向，高管們還是比較謹慎地評價現在的銷售情況。上述私募人士表示，隨著銷售數據的轉暖，從今年初以來，已經有相當部分的資金甚至包括基金開始回補萬科的籌碼，在目前位置，萬科基本上已經處于一個比較穩健的價值區域。



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