每經記者｜陳利    每經編輯｜陳夢妤    

“今年上半年市場拓展競爭更加激烈，市場環境相比去年更具挑戰性。”

8月25日下午，保利物業（06049.HK，股價37.50港元，市值207.50億港元）舉行2025年中期業績發布會，保利物業管理層在回答投資者提問時表示，物業行業正在加速回歸質價相符的基本邏輯，存量住宅的市場化才剛剛開始，未來做好品質是王道，也是捷徑。

今年上半年，保利物業實現營業收入83.92億元，同比增長6.6%；毛利16.27億元，同比增長1.0%；溢利9.04億元，同比增長5.8%；公司擁有人應占期內溢利8.91億元，同比增長5.3%。

存量住宅的市場化才剛剛開始

物業費下調今年備受關注。

中指研究院監測顯示，2024年至今，物業費降費項目主要集中在部分二線城市以及三線城市，如重慶、青島、武漢、銀川、成都、南昌、徐州等，尤其是去年以來發布物業費限價政策的城市，物業費整體降幅區間集中在10%～40%。不同城市、不同項目的物業費跌幅差異也較大。

業績會上，保利物業管理層同樣沒有躲過投資者關于這一現象的提問。管理層表示，“當前物業費降價的呼聲并不單純指向價格，也不是否定物業服務，更多的是業主對價格背后代表的服務物有所值的追求”。

“這些變化的確給當前的物業企業帶來了不少運營壓力，可能會體現在回款上，也體現在保盤上，要花更多的時間和精力傾斜到這些問題上，但這也恰恰是行業從高速發展轉向高質量發展之下，我們回歸服務本源的契機。未來真正的比拼可能不是價格的高低，而是如何更好創造服務價值。”管理層表示。

從保利物業的項目管理情況來看，報告期內，公司合同管理面積和在管面積分別為9.96億平方米和8.34億平方米，分別同比增長4.95%和6.35%；位于核心50城的新拓展第三方項目單年合同金額占比達84.6%，同比提升5.1個百分點。

反映到物業費單價上，上半年，保利物業在管住宅社區的平均物業管理費單價為2.47元/平方米·月，同比增加0.14元/平方米·月。其中，來自保利發展的收費單價業務增加0.12元/平方米·月至2.56元/平方米·月，第三方業務收費單價則增加0.13元/平方米·月至1.95元/平方米·月。

在保利物業看來，物業行業正在加速回歸質價相符的基本邏輯，存量住宅的市場化才剛剛開始，未來做好品質是王道，也是捷徑。

下一階段，公司將繼續以深耕策略和高質量拓展作為市場拓展工作的主基調。規模上全年錨定實現新拓單年合同額30億元的目標，質量上要持續提升，在優質城市、優質業態和優質客戶上獲取更多高質量項目。

下半年核心目標是穩住基本盤

報告期內，保利物業貿易應收款項及應收票據約為39.26億元，同比增長39.42%。其中，來自第三方應收款項為32.8億元，同比增長39.87%。

保利物業解釋，貿易應收款項的快速增長主要歸因于公司在管面積的擴大和項目數量增加，以及公服業務的物管服務收入占比提升。

作為行業內公服項目“大戶”，報告期內，保利物業新拓展公共及其他物業項目的單年合同金額約為6.99億元，其中“2000萬元級”以上的項目占比提升15%。公司營收中源自公共及其他物業的收入約為15.70億元，較2024年同期增長約9.4%，占物業管理服務總收入的比重約24.8%。

管理層坦言，公服項目回款壓力趨勢逐步顯現，“雖然能在6月30日和12月31日兩個關鍵節點實現大部分回款，但月度平均回款賬期拖長了十幾天”。

當然，保利物業面臨的挑戰還不止于此。

今年上半年，保利物業實現營業收入83.92億元，同比增長6.6%。其中，物業管理服務收入63.25億元，同比增長13.1%。但非業主增值服務和社區增值服務收入同比分別下滑16.1%和3.7%至8.36億元和12.04億元。

具體來看，非業主增值服務主要面向開發商，包括案場銷售服務、寫字樓租賃以及咨詢等其他非業主增值服務，下滑幅度最大的是占比最高的案場銷售服務，同比下降23.55%至4.09億元，降幅較去年進一步擴大。對此，保利物業解釋稱，主要受到項目數量下降、寫字樓租賃業務下降因素影響。

對于下半年的展望，管理層表示，持續維持利潤穩定的壓力還是比較突出，核心目標是穩住基本盤。一方面持續優化業務和管理動作、繼續挖潛，另一方面在標桿和重點項目上持續投入、保證質量。

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